Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Saboó, Santos, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Vivaldo de Almeida Nery, 76 - Apto 58 Bloco 08, Saboó, Santos/SP. Trata-se de um apartamento em um condomínio residencial.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Este apartamento possui 62,28 m² de área privativa e está localizado no Parque Industrial Lagoinha, em Ribeirão Preto. O imóvel oferece ambientes bem distribuídos e ventilados, além de estar situado em um condomínio com boa infraestrutura. A localização é privilegiada, com fácil acesso a comércios, escolas, supermercados e transporte público, próximo a importantes vias da cidade, como a Avenida Caramuru e a Rodovia Anhanguera. É uma excelente oportunidade para moradia ou investimento em locação, em uma região de constante valorização.
Casa em Presidente Prudente, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Cambuci, Presidente Prudente, com 258,3 m² de terreno e 195,24 m² de área construída. A casa apresenta ambientes amplos e bem ventilados, quintal espaçoso e garagem. Situada em uma área residencial tranquila e valorizada, está próxima a comércios, escolas, academias e serviços essenciais, oferecendo conforto e qualidade de vida. Ideal para quem busca um imóvel com alto potencial de valorização.
Loja comercial no centro de Birigui, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Roberto Clark, 630 - 630/631, no coração de Birigui. A loja possui excelente visibilidade e está situada em uma região com grande fluxo de pedestres e veículos, cercada por comércio consolidado. Com espaço amplo e versátil, oferece potencial para diversas atividades comerciais, como loja de roupas, farmácia, papelaria, salão de beleza, consultórios ou operações de franquias. Destaca-se pela localização estratégica, fachada com excelente exposição e possibilidade de layout flexível. Ideal para investidores ou uso próprio, com documentação em ordem.
Casa com 1.160 m² no Morumbi, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Morumbi, São Paulo, com área construída de 1.160 m². O imóvel está desocupado e aceita visitação. As condições de pagamento incluem a possibilidade de financiamento bancário com 20% de entrada e saldo financiado. O comprador é responsável pela análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como por eventuais reformas e regularizações necessárias. A posse será concedida após o registro da escritura ou contrato de financiamento. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida.
Terreno de 450m² em Guarulhos, São Paulo. Descrição: Lote 17 da Quadra 09, localizado na Rua Olavo Bilac, no loteamento Vila Flora, em Guarulhos/SP. O terreno possui uma área total de 450,00 m², oferecendo potencial para diferentes projetos, conforme a legislação e os parâmetros urbanísticos aplicáveis. A região é urbana, com fácil acesso às principais vias do município e aos demais bairros, além de contar com uma boa oferta de comércio, serviços e infraestrutura urbana. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes das datas designadas para o leilão.
Sala comercial em São Caetano do Sul, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 9º andar do Edifício Executive Center, com área privativa de 52,85 m² e área total construída de 110,905 m². A sala, designada como nº 96, possui uma vaga de garagem de 9,90 m². A unidade é autônoma e está inserida em um edifício comercial, ideal para atividades profissionais e empresariais. A fração ideal no terreno é de 1,073526%. A localização oferece oportunidades para investidores e profissionais que buscam estabelecer suas atividades na região.
Apartamento em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Leilão de apartamento localizado na Avenida dos Marins, nº 1805, Glebas Califórnia, Piracicaba/SP. O imóvel é um apartamento de finalidade residencial, situado no pavimento térreo do Bloco C, com área construída de 105,55 m² e área privativa de 54,4 m². O apartamento possui direito a uma vaga de garagem indeterminada e está inserido no Condomínio Residencial Villagio Di Toscana. O imóvel está ocupado, e a desocupação será de responsabilidade do arrematante. O valor inicial do leilão é de R$ 149.000,00.
Casa em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Casa situada à Rua Marmará, nº 291, Jardim do Mar, São Bernardo do Campo/SP, com 219 m² de área do terreno e 238 m² de área construída. O imóvel é composto por 02 pavimentos: no térreo, há sala de estar/jantar, lavabo, cozinha, área de serviço e quintal; no pavimento superior, são 03 dormitórios, sendo uma suíte, e banheiro social. Aos fundos, existe uma edícula com 1 dormitório, cozinha e banheiro. O imóvel conta com garagem frontal para 2 veículos. O arrematante deve estar ciente de que o imóvel está ocupado e a desocupação é de sua responsabilidade. Valor inicial do leilão é de R$ 790.000,00.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento n° 41, localizado no 4º andar do Edifício Platinium, situado na Rua Dom Francisco de Sousa, n° 123, Centro, São Paulo/SP. A área construída do imóvel é de 52,68m².
Apartamento em Marília, São Paulo. Descrição: Direitos fiduciantes sobre apartamento nº 404, localizado no Bloco 21, no terceiro andar ou quarto pavimento do Condomínio "Marrocos Residenciais Salé", na Avenida Doutor Hércules Galletti, Marília/SP. O imóvel possui área total de 91,707 metros quadrados, sendo 41,850 metros quadrados de área privativa coberta e 12,500 metros quadrados de área de estacionamento. Inclui uma vaga de garagem livre/descoberta sob nº 211, localizada no pavimento térreo. O imóvel está registrado sob a matrícula nº 70.989 do 1° CRI de Marília/SP e possui ônus de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, além de débitos referentes ao contrato de alienação. O valor da avaliação é de R$ 215.403,20.
Casa em Palmital, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Orlando Leone, 240, no Bairro Lot. Leone Park, em Palmital, SP. A casa possui uma área construída de 80,00m² e um terreno de 178,92m².
Terreno de 250m² em Taquarituba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Loteamento Jardim Novo Centro I, na cidade de Taquarituba, Estado de São Paulo. O terreno possui uma área superficial de 250m².
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Conquista Vila Acqua, com área total de 47,52 m² e área privativa de 40,86 m². O imóvel possui 2 quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Conquista Vila Acqua, com área total de 47,83 m² e área privativa de 41,13 m². O imóvel possui 2 quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Terreno de 156,2 m² em Sertãozinho, São Paulo. Descrição: Terreno localizado em Sertãozinho, SP, com área total de 156,2 m². O imóvel está registrado sob o número de IPTU 2297810020000.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Miguel Yunes, nº 930, Apto. 507, com área total de 51,66 m² e área privativa de 34,05 m². O imóvel possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Piracicaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Vida Nova Piracicaba I, com área total de 45,37 m² e área privativa de 45,37 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Osasco, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Sarah Veloso, nº 1681, Apto. 802, com área total de 40,11 m² e área privativa de 26,47 m². O apartamento possui 1 quarto.
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 200m² e área privativa de 45,63m². Possui 2 quartos, 1 banheiro e 1 varanda. Localizado na Rua Benedito Antonio do Nascimento, nº 126, QD 23 LT 29, em Morro Agudo, SP.
Casa em Morro Agudo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no residencial Alfredo Benedetti, com área total de 45,63 m² e área privativa de 45,63 m². O terreno possui 200 m². A casa conta com 2 quartos, 1 varanda e 1 banheiro.
Apartamento em Monte Mor, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Vic Park Novara, com área total de 74,99 m² e área privativa de 50,99 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em Ibitinga, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 52,33 m² e área de terreno de 139,98 m². Possui 2 quartos e 1 banheiro. Localizado na Rua Goiás, nº 23, LT 59 QD 6, Ibitinga/SP.
Apartamento em Cotia, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Jardim das Rosas, Cotia, SP. O apartamento possui área total de 88,51 m² e área privativa de 50,74 m². Conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em Catanduva, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Avenida da Fraternidade, com área total de 43,85 m² e área do terreno de 160 m². Possui 2 quartos, 1 banheiro e 1 varanda.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Residencial Monte Verde, com área total de 46,97 m² e área privativa de 42,05 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio residencial Jardim Marilu I, com área total de 52,81 m² e área privativa de 47,15 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Araçatuba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Ernesto Nazaret, nº 140, Apto. 202, Bloco 02, Vaga 98. Possui área total de 43,05 m² e área privativa de 43,05 m². O apartamento conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Sertãozinho, São Paulo. Descrição: Apartamento nº 12 com 42,21m² de área útil, localizado no 1º andar do bloco 04 do condomínio Residencial Aragão II, em Sertãozinho/SP. O imóvel possui layout interno com sala, área de circulação, dois quartos, banheiro, cozinha e área de serviço. Conta ainda com uma vaga de garagem descoberta/coberta no piso térreo, de uso comum rotativo. O apartamento apresenta padrão de acabamento popular e está em estado de conservação entre regular e péssimo, com idade aparente de 20 anos e idade real de 12 anos. É importante ressaltar que há um ônus de alienação fiduciária, com valores pendentes a serem quitados pelo arrematante.
Casa com 150m² em Ubirajara, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Rua Capitão Francelino, nº 101, Centro, Ubirajara/SP, com área total de 150m². O imóvel possui benfeitorias de construção de uma casa térrea, embora não averbadas. O arrematante será responsável por todas as providências necessárias à regularização administrativa, fiscal, urbanística e/ou registral do imóvel, arcando com eventuais custas e tributos.
Casa em ruína com 94m² em Santo André, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Santo André, SP, com terreno de 313,50m² e área construída de 94m². A casa se encontra em estado de ruína e sem teto, classificada como edificação sem valor comercial. O imóvel está situado na Rua Luiz Boschetti, no Conjunto Residencial de Santo André, Vila Guiomar. A região conta com infraestrutura completa, incluindo rede de água potável, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, gás encanado, pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, coleta de lixo, TV a cabo e internet.
Apartamento em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Lar Madrid, com área total de 47,51 m² e área privativa de 40,06 m². O imóvel possui 2 quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Pirituba, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Paula Ferreira, nº 3800, Apto. 1804, com área total de 52,01 m² e área privativa de 38,39 m². O imóvel possui 2 quartos e 1 banheiro.
Imóvel com 352m² em Sertãozinho, São Paulo. Descrição: Prédio residencial situado em um terreno de 352m², localizado à Rua Aprígio de Araújo, nº 1.200, Sertãozinho/SP. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Apartamento em Vila Guarapiranga, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Residencial Portal Vista da Represa, com área total de 48,65 m² e área privativa de 33,06 m². O imóvel possui 2 quartos, 1 banheiro e está situado na Rua Nora Ney, nº 120, Apto. 2206, Tr B Pav 22 HMP.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Paula Ferreira, nº 3700, Apto. 1001, TR A PAV 10, com área total de 53,38 m² e área privativa de 39,01 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Avenida Prof. Miguel Franchini Neto, nº 230, Apto. 208, Torre 3, com área privativa de 43,64 m². O apartamento possui 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em São Paulo, SP. Descrição: Imóvel localizado na Rua Indiana, nº 1135, Apto. 11, com área privativa de 60,55 m².
Casa em São Carlos, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 46,05 m² e área de terreno de 160 m². Possui 2 quartos e 1 banheiro. Localizado na Rua Onze, nº 282, LT 28 QD S, em São Carlos, SP.
Apartamento em Rio Claro, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no residencial Quebec, na Avenida C, número 199, Apto. 11, ED 20, em Rio Claro, SP. O apartamento possui área total de 91,24 m² e área privativa de 42,21 m². Conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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