Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Apartamento em Osasco, São Paulo. Descrição: Apartamento com 33,16 m² de área total e 24 m² de área privativa. O imóvel possui quarto, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua André Rovai, 366 - Apto. 409, Ala B, no bairro Bonfim, em Osasco/SP.
Casa em Marília, São Paulo. Descrição: Casa com 43,85 m² de área total e privativa, situada em um terreno de 160 m². O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Localizado no Residencial Marília Gigantão, na Rua Reginaldo Vitor de Souza, 48 - Lote 6 Quadra 5, no bairro Vereador Ivan Negão, em Marília/SP.
Casa em Santa Rita do Passa Quatro, São Paulo. Descrição: Casa com 46,7 m² de área total e 46,7 m² de área privativa, situada em um terreno de 200 m². O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua Márcio Brasileiro Nato, 353 - Lote 5 Quadra F, no bairro Jardim Recanto dos Pássaros, em Santa Rita do Passa Quatro/SP.
Casa em Guariba, São Paulo. Descrição: Casa com 162,1 m² de área privativa e 200 m² de área do terreno. A área construída averbada no RGI é de 117,10 m², com um acréscimo de 45 m² de área construída não averbada na matrícula. A regularização da área não averbada será de responsabilidade do adquirente. O imóvel está localizado no Loteamento Residencial Mangolini, na Rua Antonio Carlos de Laurentiz, 251, em Guariba/SP.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Direitos sobre o apartamento nº 101, com área real privativa coberta de 46,050m² e área total de 90,012m², localizado no pavimento térreo do Bloco 2 do condomínio Parque Bellas Artes. O imóvel é composto por 02 dormitórios, banheiro, sala, cozinha e área de serviço. A unidade possui também uma vaga de estacionamento descoberta de 12,50m². O imóvel está sujeito a alienação fiduciária em favor do Banco do Brasil S.A., com saldo devedor de R$ 129.500,39. O pagamento pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Casa em São João da Boa Vista, São Paulo. Descrição: Casa com 105,79 m² de área total e 105,79 m² de área privativa, situada em um terreno de 160 m². O imóvel possui 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Localizado na Rua Armando Geraldo Massaro, 464, Lote 06 Quadra E, no bairro Jardim Lucas Teixeira, em São João da Boa Vista, SP.
Apartamento em Santa Bárbara D'Oeste, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Portal Jardim das Gardenias, com 105,34 m² de área total e 52,7 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, 2 banheiros, sala e 1 vaga de garagem. O IPTU é de 150745111310001080430000. O endereço completo é Rua Vicente Paschoal, 310 - Apto. 1103, Torre 08, no bairro Jardim dos Manacás.
Apartamento em Osasco, São Paulo. Descrição: Apartamento com 91,22 m² de área total e 39,52 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Residencial Novo Horizonte, na Avenida João Paulo II, 180 - Apto. 41, Bloco 3, no bairro São Pedro, Osasco/SP.
Casa em Ipuã, São Paulo. Descrição: Casa com 47,35 m² de área total e 47,35 m² de área privativa, situada em um terreno de 250 m². O imóvel possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado na Rua Cley Nascimento Honório, 1837, Lote 20, Quadra 19, no bairro Pampua, em Ipuã/SP.
Apartamento em Indaiatuba, São Paulo. Descrição: Apartamento com 183,24 m² de área total e 43,47 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 2 vagas de garagem. Localizado no condomínio Villa Vic Indaiatuba, na Avenida Senador Romeu Tuma, 345 - Apto. 201, 2º Pavimento Bloco 18, no bairro Villa Vic Indaiatuba, em Indaiatuba/SP.
Terreno de 5232m² em Itu, São Paulo. Descrição: Terreno localizado em Itu, SP, com área total de 5232m². O imóvel está situado no Sítio Pirapitingui, no bairro Pirapitingui.
Casa em Itapetininga, São Paulo. Descrição: Casa com 62,8 m² de área total e 62,8 m² de área privativa, situada em um terreno de 125 m². O imóvel possui 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha. Localizado na Rua Vicente Scudeller, 481, Quadra 26, Lote 16-D, Casa 00, no bairro Vila Barth, em Itapetininga/SP.
Casa em Franco da Rocha, São Paulo. Descrição: Casa com 70,55 m² de área total e 70,55 m² de área privativa. O imóvel possui 88,55 m² de área do terreno, 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviço e 1 vaga de garagem. Localizado no Residencial Lupano 21, na Avenida Arco Íris, 26/B - Casa 02, no bairro Residencial Santo Antônio, Franco da Rocha/SP.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Varandas - Casa Feliz, com 81,7 m² de área total e 45,95 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala e cozinha. Está situado no 13º andar da Torre 02, na Rua Nivaldo Alves Bonilha, 74, Apto. 131, em Campinas/SP.
Casa em Bauru, São Paulo. Descrição: Casa com 35,35 m² de área privativa localizada no Residencial Jardim Jussara, em Bauru/SP. O imóvel está situado na Rua Clovis da Silva Gomes, Lote 20-B, Quadra A, no Bairro Residencial Parque Granja Cecília A.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Parque Bela Europa, com 92,32 m² de área total e 45 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. O IPTU está registrado sob o número 33709862. O imóvel apresenta gravame/penhora/indisponibilidade averbada na matrícula, e a regularização ficará a cargo do adquirente. O endereço completo é Avenida Etelvina de Souza Majone, 1-199, Apto. 404, 3º andar, Bloco 22, no bairro Parque das Nações, Bauru/SP.
Apartamento em Barueri, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no Residencial Alphaview, com 137,58 m² de área total e 67,82 m² de área privativa. O imóvel possui 2 vagas de garagem e está situado no 7º pavimento do Edifício 10, na Rua Marte, 429, Apto. 75, no bairro Cruz Preta, Barueri/SP.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Residencial dos Manacas, com área total de 50,85 m² e área privativa de 46,19 m². O imóvel possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Situado no 1º andar, no endereço Rua São Sebastião, 14-40, Bloco 08, no bairro Jardim da Grama, em Bauru/SP.
Apartamento em Araras, São Paulo. Descrição: Apartamento localizado no condomínio Residencial Parque das Cerejeiras, com 74,35 m² de área total e 44,75 m² de área privativa. O imóvel possui 2 quartos, varanda, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Está situado na Avenida Fábio da Silva Prado, 910 - Apto. 121, 3º Pavimento Bloco 01, no bairro Jardim São João, em Araras/SP.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Apartamento com 100,03 m² de área total e 42,41 m² de área privativa. Possui 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem. Localizado no empreendimento Res Arvoredo, no 2º andar do Bloco 28, na Rua Mario dos Reis Pereira, Bauru/SP.
Imóvel com 1.085m² em Valinhos, São Paulo. Descrição: O imóvel possui um terreno de 1.085m² e edificações com área aproximada de 300m². Há uma residência com cerca de 230m² e pequenas construções nos fundos com aproximadamente 70m². Localizado na Rua Nicola Anselmi, 701, na Estância Recreativa San Fernando, em Valinhos, SP.
Apartamento em Santo André, São Paulo, com 66m². Descrição: Imóvel localizado no 2º pavimento do Condomínio Residencial Alegrete II, na Vila Humaitá, Santo André. Possui área privativa de 66,93 m² e uma vaga de garagem coberta. O leilão refere-se aos direitos aquisitivos sobre o apartamento nº 22. A região conta com comércio variado, escolas e fácil acesso ao centro da cidade. A avaliação atualizada do imóvel é de R$ 395.474,95, com lance mínimo de R$ 346.040,58.
Terreno de 124m² em Sorocaba, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 124 m² localizado no Parque Vitória Régia, Sorocaba, SP. O imóvel é designado por lote nº 32, da quadra 80, da planta de regularização fundiária do Núcleo Habitacional Vitória Régia II. As medidas do terreno incluem 4,82 metros de frente para a Rua Adolpho Goldman e confrontações com os lotes vizinhos. Consta na matrícula a penhora exequenda do imóvel.
Imóvel de 10m² localizado em São Caetano do Sul, SP. Descrição: Vaga de garagem com 10 m², designada como box n° 05, situada no 1° pavimento do "Edifício Barão de Tefé", na Avenida Doutor Augusto de Toledo, n° 795, em São Caetano do Sul. A unidade possui capacidade para estacionamento e guarda de um veículo de passeio de porte médio. A área total construída é de 45,195 m², incluindo áreas comuns. O imóvel está sujeito a penhoras e restrições conforme processos judiciais mencionados. O arrematante deve ser um condômino do edifício.
Terreno de 299,72m² em Santa Cruz das Palmeiras, São Paulo. Descrição: Imóvel de matrícula nº 8.236 do CRI de Santa Cruz das Palmeiras/SP, situado no Jardim Arlindo Ramos. O lote mede 10,00 metros de frente, 25,97 metros do lado direito, 31,25 metros do lado esquerdo e 11,16 metros nos fundos, totalizando uma área de 299,72m². O terreno está localizado na Rua Osvaldo Ferrari, nº 51, e não possui benfeitorias. Há uma penhora registrada e débitos tributários em aberto no valor de R$ 96.856,83.
Casa em terreno de 125 m² e 2 vagas de garagem - Jardim Suarão, Itanhaém/SP. Descrição: Casa térrea de alvenaria edificada em terreno com área total de 125,00 m², localizada no Jardim Suarão, Itanhaém/SP. O imóvel possui quintal com cerâmica e 2 vagas de garagem. A região conta com infraestrutura urbana, comércio, serviços, instituições de ensino e unidades de saúde. A localização permite acesso às principais vias da região e à Rodovia Padre Manoel da Nóbrega, além de estar próxima à faixa litorânea. O imóvel está registrado sob a matrícula nº 206.275 do Registro de Imóveis de Itanhaém/SP e possui débitos de IPTU no valor de R$ 5.798,12. Avaliação do imóvel é de R$ 230.000,00, com preço mínimo de R$ 184.000,00.
Casa de alto padrão com 368,28m² em Paulínia, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em loteamento de padrão construtivo alto, com área construída de aproximadamente 368,28m² e terreno de 485,70m². A casa possui 02 pavimentos, estacionamento coberto com 02 vagas, churrasqueira e piscina. Internamente, conta com 01 sala de estar, 01 sala de jantar, 01 home theater, 01 lavabo, 01 cozinha, 01 área de serviço, 01 banheiro auxiliar, 04 quartos e 04 suítes. O imóvel apresenta excelente acabamento interno e externo. As benfeitorias não estão averbadas na matrícula imobiliária, e o arrematante será responsável pela regularização administrativa, fiscal, urbanística e/ou registral do imóvel.
Casa em Adamantina, São Paulo, com 43,50m². Descrição: Imóvel localizado em Adamantina, SP, com uma casa residencial em alvenaria e coberta com telhas, apresentando uma área construída de 43,50m². O terreno possui uma área superficial de 208,65m², situado no lote nº 12 da quadra "C", no Conjunto Habitacional Adamantina "M", atualmente conhecido como Conjunto Habitacional "Emílio Casas Fidalgo", no Bairro Lagoa Seca. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses. É importante ressaltar que o imóvel está registrado em nome da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), e a regularização do registro será de responsabilidade do arrematante.
Imóvel com 2,91 hectares em Sales, São Paulo. Descrição: Parte ideal de 50% de uma chácara com área superficial de 2,91 hectares, denominada "Chácara Bela Vista", localizada às margens do Rio Tietê, no Bairro do Richilieu, em Sales/SP. O imóvel não possui benfeitorias e está registrado em nome de terceiros, sendo responsabilidade do arrematante providenciar a regularização. O leilão inclui os direitos que o executado possui decorrentes do contrato de venda e compra do imóvel. Há uma servidão de passagem registrada sobre a propriedade. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Leilão de terreno urbano localizado no bairro Olho D'Água, em Mairiporã, SP. A gleba de terras possui uma área de 400.161,53m² (40,0161 hectares ou 16,5356 alqueires) e está cadastrada junto ao INCRA. O imóvel é desocupado e está disponível para propostas a partir de R$ 0,01.
Casa com 270m² em Novo Horizonte, São Paulo. Descrição: Imóvel composto por uma casa e uma edícula, totalizando aproximadamente 270m² de área construída, situado em um terreno de 360m². Localizado no Loteamento Novo Jardim São Vicente de Paulo, na Rua Tamoio, nº 665, em Novo Horizonte/SP. As benfeitorias não estão averbadas na matrícula do imóvel, e o arrematante será responsável pela regularização e pagamento de eventuais despesas. O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Chácara de 1.100m² em Araçoiaba da Serra, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Alvorada, com área total de 1.100m². O terreno possui frente para uma área verde de 4 metros de largura e está contíguo à Avenida Presidente Getúlio Vargas. A área construída inclui uma churrasqueira de 58m² e uma área de piscina de 150m², totalizando uma estimativa de 170,50m² de área construída.
Chácara de 850m² em Araçoiaba da Serra, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Residencial Alvorada, com uma área total de 850m² e uma área construída de 157,66m². O terreno possui frente para uma área verde de 4 metros de largura e está situado próximo à Avenida Presidente Getúlio Vargas.
Imóvel de 814,35m² localizado em Araçoiaba da Serra, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 814,35m² e área construída de 226,42m², situado no bairro Residencial Aquarius, em Araçoiaba da Serra, SP. O imóvel é uma casa em condomínio, designada pelo lote número 08 da quadra 25 do loteamento denominado Aquarius.
Imóvel de 4.235m² localizado em Araçoiaba da Serra, São Paulo. Descrição: Terreno urbano situado no Bairro do Barreiro, município de Araçoiaba da Serra, com uma área total de 4.235m². O imóvel contém uma casa de moradia em ruínas e diversas árvores frutíferas. O terreno é denominado “Retiro da Vovó” e confronta na frente com a estrada de Rodagem que liga Sorocaba a Araçoiaba da Serra.
Chácara em Porto Feliz, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 1.231,25m² localizado no Bairro São Francisco, Porto Feliz - SP. O terreno é um lote sob número 3 da quadra G do loteamento São Francisco. Possui edificações em estado de ruína, e a estimativa foi feita considerando o terreno vazio.
Casa com 275m² em Várzea Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila São José, Várzea Paulista, com uma área total de 275,88m². A casa possui uma área construída de 195m². A propriedade está situada na Avenida Eduardo Castro, número 339.
Apartamento em Jardim Santa Terezinha, São Paulo. Descrição: Apartamento com área privativa de 55,19m², localizado no 12º pavimento do Edifício Los Angeles, integrante do empreendimento City Park III. O imóvel está situado na Rua Demerval da Fonseca, número 451, no bairro Jardim Santa Terezinha (Zona Leste), São Paulo - SP. A área total do apartamento é de 102,897m², incluindo uma área comum de 47,707m².
Imóvel de 170m² localizado em Suzano, São Paulo. Descrição: Imóvel tipo sobrado com 170m² de área construída, situado no Jardim Leblon, Suzano - SP. O imóvel é constituído por parte do lote 01 da quadra I do loteamento TABA MARAJOARA e possui 3 pavimentos. A área do terreno é de 125m².
Apartamento em Carapicuíba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no Conjunto Habitacional Presidente Castelo Branco, com área útil de 42,52m² e área total de 47,50m². O apartamento nº 21-A está situado no 1º pavimento do prédio na Rua Alvinópolis, e faz parte do condomínio Multipredial Ponta da Pinheira. A fração ideal do imóvel é de 1,25%.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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