Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Apartamento em Paciência, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Estrada do Furado, nº 99, Apto. 303, Bloco 05, Paciência, Rio de Janeiro, RJ. Possui 44,3 m² de área privativa.
Apartamento no Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel situado na Estrada do Colégio, nº 122, Apto. 804, LT 02 - Colégio, com 47 m² de área total e 47 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Projetada 1, nº 91, Apto. 104, Bloco 03, com 43,98 m² de área total e 43,98 m² de área privativa. O apartamento possui 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Loja comercial de 32m² no centro de Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Loja 127, situada na Rua Augusto de Vasconcelos, nº 544, no empreendimento Pátio Campo Grande, em Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, com área privativa de 32,76m². O imóvel está regularizado e inserido em um centro comercial que combina compras, negócios e lazer, oferecendo infraestrutura completa com acessibilidade, banheiros públicos, playground e espaços de conveniência, como cafés e bistrôs. Localizado em uma das vias mais movimentadas do centro, próximo ao calçadão da Rua Coronel Agostinho, garante intenso fluxo de pedestres e excelente visibilidade comercial. Acesso facilitado por transporte público, devido à proximidade com a estação de trem e diversas linhas de ônibus. O imóvel possui "habite-se" concedido desde 2014 e convenção de condomínio registrada.
Apartamento na Barra de Pina, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Avenida Marlene Cunha, nº 400, Apto. 308, Bloco 09, em Barra de Pina, Rio de Janeiro. O apartamento possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento na Barra de Pina, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Avenida Marlene Cunha, nº 400, Apto. 502, Bloco 03, em Bras de Pina, Rio de Janeiro. O apartamento possui 40 m² de área total e 40 m² de área privativa, com 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Apartamento no Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Situado na Rua Engenheiro Arthur Moura, nº 456, Apto. 407, Bloco 07 - Bonsucesso, o imóvel possui 40,19 m² de área total e 40,19 m² de área privativa. Conta com 2 quartos, sala, cozinha e 1 banheiro.
Apartamento na Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, nº 477, Apto. 109, Bloco 4 - Anchieta, Rio de Janeiro - RJ. O apartamento possui 46 m² de área total e 46 m² de área privativa, com 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Rio das Ostras, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua Doutor Ricardo Bartelega, nº 299, Apto. 502, Bloco 5 - Atlântica, o apartamento possui 98,11 m² de área total e 41,93 m² de área privativa. Conta com 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua Ana Carla, nº 110, Apto. 402, Bloco 6 - Jardim Palmares, o apartamento possui 43,3 m² de área privativa, 2 quartos, 1 banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Itaperuna, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua General Osório, nº 322, Apto. SN, no segundo pavimento do prédio, este apartamento possui 86 m² de área total e 85,65 m² de área privativa. Conta com 2 quartos, área de serviço, 1 banheiro, sala e cozinha. Localizado no centro de Itaperuna, RJ.
Apartamento em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Avenida Flavio Vasconcelos, Quadra, N. SN, Apto. 102, Quadra 08 Lote 01 Bloco 14 - Esperança - 24802-245 - RJ - Itaboraí. O apartamento possui 43,95 m² de área total e 43,95 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, 1 banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Itaboraí, Rio de Janeiro. Descrição: Situado na Rua Dona Bela, Apto. 106, Bloco 02, Pavimento Térreo, Bela Vista, o imóvel possui 85,66 m² de área total e 41,42 m² de área privativa. Conta com 2 quartos, sala, cozinha, 1 banheiro e 1 vaga de garagem.
Casa no bairro Pita em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Professora Florentina Rangel, nº 540, no bairro Pita, em São Gonçalo/RJ. A casa possui uma área construída de 152,29 m² e uma área de terreno de 241,00 m². O imóvel encontra-se ocupado, e a responsabilidade pela verificação de sua distribuição interna é do arrematante. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. O arrematante deve também verificar e regularizar eventuais débitos de contas de consumo e a regularização de confrontações e áreas junto aos órgãos públicos competentes.
Apartamento no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Avenida Alfredo Balthazar da Silveira, 1270, Apto. nº 101, no Condomínio Monterey, com área construída de 170,00 m². O arrematante deve estar ciente de que a verificação da distribuição interna do imóvel não foi possível devido à ocupação. A responsabilidade por qualquer regularização de pendências e débitos, bem como a análise de documentos, é exclusiva do arrematante.
Apartamento em Cachambi, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Odorico Mendes, 43, no bairro Cachambi, Rio de Janeiro/RJ. O apartamento possui uma área privativa de 43,00 m² e conta com 01 vaga de garagem. O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O arrematante deve estar ciente de que a responsabilidade pela regularização de débitos e pendências é exclusivamente sua. A formalização da venda será feita por meio de compromisso particular de compra e venda, e a escritura pública será outorgada após a conclusão do procedimento de averbação. O pagamento deverá ser feito somente à vista, sem desconto.
Sala comercial na Freguesia de Santa Rita, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Visconde de Inhaúma, nº 134, Sala nº 810, 8º Pavimento, Edifício “Rio Paraná”, com área privativa de 67,00 m². O imóvel encontra-se ocupado, e a responsabilidade pela verificação de sua distribuição interna é do arrematante. O vendedor não se responsabiliza por débitos de contas de consumo ou por eventuais pendências relacionadas ao imóvel. A regularização de confrontações e áreas será de responsabilidade do arrematante, que também assumirá encargos e tributos exigidos.
Apartamento em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado no bairro Santo Cristo, na cidade do Rio de Janeiro/RJ. Trata-se de um apartamento ocupado, situado na Rua da América, nº 81, Apto. nº 301, no Edifício Piauí, Bloco 08, dentro do Condomínio Vila Portuária Presidente Dutra. O arrematante deve estar ciente de que a verificação da distribuição interna do imóvel não foi possível devido à ocupação. Além disso, é de responsabilidade do arrematante a regularização de eventuais débitos de contas de consumo e o pagamento de IPTUs e taxas referentes a contribuintes anteriores. O imóvel é foreiro ao município do Rio de Janeiro, implicando na responsabilidade do arrematante pelo pagamento do foro anual e do laudêmio.
Casa em Jardim Catarina, São Gonçalo, RJ. Descrição: Imóvel localizado no Jardim Catarina, em São Gonçalo, RJ. A casa possui uma área construída de 91,61 m² e uma área de terreno de 99,35 m². O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O arrematante deve estar ciente de que a responsabilidade pela regularização de eventuais débitos e pendências é sua.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Estrada Guandú do Sapê, nº 1450, Apto. nº 504, Bloco 19, no Condomínio Rossi Ideal Guandu Sapê. Possui área privativa de 44,00 m² e está ocupado. O arrematante deve estar ciente de que a responsabilidade pela verificação do estado do imóvel e de eventuais pendências é exclusiva dele.
Imóvel em Mangaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma ilha com área total de 32.368,00m², localizada em Mangaratiba, RJ, a 2 km de Muriqui e da Baía de Sepetiba.
Imóvel em Mangaratiba, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma ilha com área total de 32.368,00m², localizada em Mangaratiba, RJ, a 2 km de Muriqui e da Baía de Sepetiba.
Apartamento em Santa Teresa, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Prefeito João Felipe, nº 583, apartamento nº 201, no bairro Santa Teresa, Rio de Janeiro/RJ. A área edificada é de 127,00m². O imóvel está ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de compromisso particular de compra e venda, e a escritura pública será outorgada após a conclusão do procedimento de averbação dos leilões negativos. O lance mínimo é de R$ 344.484,00, com a opção de pagamento à vista com 10% de desconto.
Casa em condomínio no Gardênia Azul, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Maria José Lacerda, nº 64, casa nº 01, lote 05, quadra C, na Freguesia de Jacarepaguá, Bairro Gardênia Azul, Rio de Janeiro/RJ. A casa possui uma área total do terreno de 360,00m² e uma área edificada de 274,00m². O imóvel conta com 1 vaga de garagem e está ocupado, o que impede a verificação da sua distribuição interna. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com condições de pagamento variadas. O lance mínimo é de R$ 373.040,00.
Casa em Tanque, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Apolônia Pinto, nº 290, casa nº 01, do Condomínio Residencial Apolônia, no bairro Tanque, Rio de Janeiro/RJ. A casa possui uma área construída de 216,00m² e está ocupada, o que impede a verificação da sua distribuição interna. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo para o imóvel é de R$ 289.632,00.
Casa em condomínio em Ramos, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Cardoso de Moraes, nº 510, Casa nº 63, no "Condomínio Vila dos Comerciários", Bairro Ramos, Rio de Janeiro/RJ. A área construída é de 310,05m². O imóvel encontra-se ocupado, e a verificação da distribuição interna não foi possível. O vendedor se exime de qualquer responsabilidade quanto à verificação de documentos e diligências relacionadas ao imóvel. Eventuais débitos de Condomínio e IPTU serão quitados pelo vendedor até a data da transferência da posse. A formalização da venda ocorrerá por meio de escritura de compra e venda, com diversas opções de pagamento. O lance mínimo é de R$ 539.136,00.
Apartamento de 160m² em Vila Valqueire, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Aladim, 88, Vila Valqueire, Rio de Janeiro - RJ. O apartamento possui 160 m² de área total (privativa + comum) e conta com 01 vaga de garagem dupla. O imóvel está situado no Vivae Residential Club e inclui uma dependência na cobertura. A desocupação será de responsabilidade do comprador.
Apartamento em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento localizado na Rua Bambina, nº 114, apto 401, Botafogo, com uma área edificada de 134m². Situado em um dos bairros mais tradicionais e valorizados da Zona Sul do Rio de Janeiro, a região oferece ampla infraestrutura de comércio e serviços, incluindo shopping, supermercados, padarias, restaurantes e instituições de ensino. A localização proporciona fácil acesso a outros bairros da Zona Sul e ao Centro do Rio de Janeiro. O imóvel é vendido com direitos possessórios, não possuindo matrícula ou registro no 3º Ofício do Registro Geral de Imóveis.
Casa em Campo Grande, Rio de Janeiro, com 188m² de construção. Descrição: Imóvel localizado na Rua Dezesseis, Conjunto Campinho, Campo Grande/RJ, designado como casa nº 15. O imóvel possui 188m² de área construída em um terreno de 120m², com dimensões de 8,00m de frente e fundos, por 15,00m de ambos os lados. Trata-se de um imóvel urbano, registrado e caracterizado pelas matrículas do 4º e 12º RGI. A propriedade, construída em alvenaria e com 2 pavimentos, está situada a menos de 1km de pontos comerciais e conta com infraestrutura completa, incluindo asfaltamento, redes pluviais e de saneamento básico, água potável, energia elétrica e iluminação pública. O laudo de avaliação indica um valor de R$ 350.000,00.
Apartamento em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel constituído pelo Apartamento n. 206-Fundos, com área de 111,46m², dividido em duas varandas, hall de entrada, sala, hall interno, quarto, banheiro, suíte, copa/cozinha, área de serviço, quarto de empregada e banheiro de empregada. Possui direito a duas vagas de garagem no Condomínio do Edifício Raphael Kassouf, situado na Rua Marechal Thaumaturgo, n. 100, em Teresópolis/RJ.
Apartamento no Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel residencial tipo apartamento situado no 15º andar do bloco I, com 83 m² e direito ao uso de 2 vagas de garagem. A configuração do imóvel inclui: cozinha com revestimento em azulejos, armários superiores e inferiores, e aquecedor instalado; dependência de empregada com piso em ardósia e banheiro; sala de estar com piso em porcelanato e paredes pintadas em branco; varanda com piso em ardósia. O apartamento possui 3 quartos, sendo 1 suíte, todos com piso em ardósia e sem armários embutidos. O banheiro da suíte conta com pia, vaso sanitário, box com blindex e revestimento em azulejo. As áreas comuns do condomínio oferecem infraestrutura de lazer e segurança, incluindo sauna, piscina, brinquedoteca, parque infantil, salão de festas, sala de ginástica, transporte exclusivo, portaria 24 horas, elevadores e garagem. O estado de conservação é considerado bom, sem evidências aparentes de danos estruturais.
Loja de 49m² com 1 vaga em Marapendi Shopping, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial com área de 49m² localizado no Marapendi Shopping, situado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 1 vaga de estacionamento. Está matriculado sob o nº 204.712 no 9º RGI da Capital/RJ e será vendido no estado em que se encontra, sem garantias. É responsabilidade do interessado verificar as características e condições do bem antes da compra.
Imóvel comercial no Rocha, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial diferenciado, composto por um prédio de 5 pavimentos com elevador e um galpão, implantado em um amplo terreno de 880m². O prédio conta com estrutura pronta para operação corporativa, incluindo recepção no térreo, pavimentos amplos e funcionais, banheiros masculinos e femininos em todos os andares e área de apoio com copa. Localização estratégica com fácil acesso à Avenida Brasil, Linha Amarela, Centro do Rio, Benfica, Méier e Tijuca, em uma região com forte vocação comercial e logística. Ideal para empresas de médio e grande porte, clínicas, instituições de ensino, call centers, igrejas e centros de distribuição.
Imóvel localizado na Rua da Assembléia, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial situado na Rua da Assembléia, nº 45, sala 1001, no Centro do Rio de Janeiro. O edifício, construído em 1958, possui 12 andares e é feito com estrutura de concreto armado e alvenaria de tijolos, apresentando uma fachada de pastilhas brancas e azuis. A sala tem área edificada de 39,00m², com chão de taco e paredes pintadas, dividida em três salas menores, além de uma copa com chão em mármore e paredes azulejadas até a metade. O prédio conta com portaria no horário das 9:00hs às 20:00hs e dois elevadores de portas pantográficas automáticas. Não há garagem disponível.
Apartamento no Méier, Rio de Janeiro, com 33m². Descrição: Apartamento nº 208 do Bloco B, situado na Rua Vinte e Quatro de Maio, nº 1265, com numeração suplementar pela Rua Maria Calmon nº 91, Méier, Rio de Janeiro, RJ. Possui 33m² de área construída e é constituído por 01 sala, 01 quarto, 01 cozinha, 01 pequena área de serviço e 01 banheiro. O prédio foi construído em 1972 e conta com 60 apartamentos, sem elevador, sem vaga de garagem e sem play, com zelador. Não foi possível a vistoria interna do imóvel, visto que se encontra fechado há muitos anos, impossibilitando a averiguação do estado de conservação.
Apartamento na Urca, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um apartamento 302, situado na Rua Odílio Bacilar, nº 15, no bairro da Urca, Rio de Janeiro/RJ. Possui uma área edificada de 67m² e é composto por dois quartos, sala, cozinha, banheiro social e dependência de serviço. O prédio, de pequeno porte, conta com 5 pavimentos e 2 apartamentos por andar, além de elevador e portaria com interfone. A arquitetura é antiga, mas bem conservada. O condomínio é caracterizado pela simplicidade e tranquilidade, com taxa mensal aproximada de R$ 1.300,00. O imóvel está localizado em uma região tradicional e arborizada, próxima a pontos turísticos e com infraestrutura urbana completa.
Apartamento em Copacabana, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 801 do Condomínio do Edifício Professor Zerbini, situado na Avenida Princesa Isabel, nº 134, Copacabana, Rio de Janeiro/RJ, com área edificada de 31m². O prédio, datado de 1970, é utilizado para fins residenciais e possui 12 pavimentos, sendo que o 2º andar é comercial. O edifício conta com dois elevadores, portaria simples com circuito interno de TV, funcionando 24 horas, e não possui área de lazer, garagem ou salão de festas.
Apartamento em Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Direitos hereditários ao apartamento 604 do Condomínio do Edifício Baalbeck, situado na Rua São João, nº 279, Centro, Niterói/RJ, com 54m². O imóvel é composto por sala, 1 quarto com armários, 1 banheiro com pia em granito e blindex, cozinha e área de serviço. O apartamento é reformado, possui piso cerâmico branco e janelas em alumínio. O edifício é uma construção antiga, com 9 pavimentos, 2 elevadores e sem garagem. Localizado em uma rua de grande movimento, com fácil acesso a transportes coletivos e próximo a comércios, rodoviária, barcas e faculdades. O imóvel está em bom estado de conservação. Laudo de avaliação: R$ 240.000,00 (em 22/04/26).
Apartamento em Catete, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento 704 do Condomínio do Edifício Joana Angélica, situado na Rua Andrade Pertence, nº 28, Catete, Rio de Janeiro/RJ, com 67m². O imóvel possui sala, 2 quartos, sendo uma suíte, cozinha e banheiro. O prédio residencial conta com portaria das 7h às 20h, 8 andares, 4 apartamentos por andar, playground e 2 elevadores. O apartamento 704 não possui vaga de garagem. Localizado próximo à Rua do Catete e ao Museu da República, com acesso a transportes públicos e infraestrutura completa.
Imóvel com 59,76m² localizado no Arte Jardim Residencial, Barra, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma unidade no Arte Jardim Residencial, situado na Avenida Antônio Gallotti, Barra, RJ. A unidade possui 59,76m² e conta com 02 quartos. O prazo de conclusão da obra está previsto para 12/2027. O empreendimento oferece diversas comodidades, incluindo piscinas, áreas recreativas, churrasqueira, coworking, academia, salão de festas, brinquedoteca, cinema, sauna e SPA. O arrematante assumirá um saldo a vencer de R$ 161.856,57, conforme fluxo de pagamento anexo.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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