Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 2.534 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (50%).
Terreno de 180,24m² em Seropédica, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado em Seropédica/RJ, no Condomínio Pétalas Residence, com área total de 180,24m². O imóvel está situado na Rua João Martins Azeredo, Quadra 06, Lote 58.
Casa em Magé, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Santa Barbara, nº 100, CS 04, no lote Recanto da Boa Vista, em Magé/RJ. Possui 50,4 m² de área privativa e 130,1 m² de área do terreno. O imóvel conta com 2 quartos, varanda, banheiro, sala e cozinha. Há menção de ações cíveis e dívidas ativas relacionadas ao imóvel.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Rua Hematita, nº 230, Apto. 102, LT 11 QD 23, Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 50,2 m² de área total e 50,2 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel está desocupado e faz parte de um loteamento novo, já entregue, com algumas construções em andamento. O local conta com áreas de convivência, equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, e o comprador é responsável por todas as despesas e encargos relacionados à aquisição. A posse será concedida somente após o registro da escritura no cartório competente.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local possui saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade, oferecendo todas as conveniências de um bairro inteligente, próximo à região central da cidade.
Apartamento no Grajaú, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado localizado na Avenida Julio Furtado, 50, Apartamento 202, Grajau, Rio de Janeiro, RJ. O apartamento está em estado "ad corpus", ou seja, é vendido no estado em que se encontra, e o comprador assume a responsabilidade pela desocupação e eventuais débitos pendentes. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, com condições específicas para cada modalidade. O comprador deve estar ciente de que todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de sua responsabilidade.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel reformado, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro com armários. A sala e os dormitórios possuem piso laminado, enquanto a cozinha e o banheiro contam com piso cerâmico, neutro e de fácil manutenção. As paredes são lisas, proporcionando um ambiente moderno e versátil. O Condomínio Reserva das Árvores IV oferece infraestrutura completa, incluindo portaria 24 horas, ambiente pet friendly, academia ao ar livre, mercado 24h, parquinho infantil, churrasqueira, salão de festas e amplas áreas verdes. Suas praças internas garantem um clima arborizado e agradável. A localização é estratégica, a apenas 8 minutos do ParkShopping Campo Grande, com fácil acesso a opções de compras, lazer e serviços.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Avenida do Exercito, nº 65, apto. 201, no bairro São Cristovão, Rio de Janeiro. Possui 58 m² de área total e 58 m² de área privativa, com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Casa em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Siqueira Campos, nº 936, CS 01, em São Gonçalo/RJ. Possui 108,15 m² de área total e 108,15 m² de área privativa, com um terreno de 1718,43 m². O imóvel conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Adelaide Chiozzo, nº 206, Apto. 507, Bloco 1, no bairro Sampaio, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui 44 m² de área total e 44 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro, com 40,54m². Descrição: Este apartamento possui uma área privativa de 40,54m². O imóvel está localizado em Nova Iguaçu, no estado do Rio de Janeiro, e faz parte do condomínio COND RES VALE DAS AGUAS. O IPTU está registrado, e o arrematante será responsável por quaisquer débitos de IPTU e condomínio. O imóvel será vendido no estado de ocupação e conservação em que se encontra, e o adquirente deverá arcar com as despesas de desocupação, reformas e regularizações necessárias.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada do Campinho, nº 5150, apto. 502, Bloco 18, no condomínio Novolar Jardins do Brito, Campo Grande. O imóvel possui 43,94 m² de área total e 43,94 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Itaoça, nº 464, apto. 306, Bonsucesso, Rio de Janeiro. Possui 40 m² de área total e 40,89 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Joaquim da Silveira, nº 377, Apto. 203, Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. Possui 85 m² de área total e 85 m² de área privativa, com 3 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Apartamento localizado na Estrada de Santa Eugênia, nº 3000, Apto. 202, Bloco 04, no Residencial Jardim Jasmim, Santa Cruz. Possui 71,63 m² de área total e 40,54 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Casa em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Nova Iguaçu/RJ, na Rua 05 N. 12, QD X LT 01, no loteamento Parque Marapicu I - Ipiranga. A casa possui 51,18 m² de área total e 51,18 m² de área privativa, com 39,6 m² de área do terreno. Conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, cozinha e 1 vaga de garagem.
Apartamento em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado na Avenida Abílio Augusto Tavares, nº SN, apto. 501, Bloco 16, no Residencial Morada da Colina, em Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 40,83 m² de área privativa, 2 quartos e 1 vaga de garagem.
Terreno de 371m² em Jacarepaguá, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado na Estrada dos Três Rios, número SN, lote 11, em Jacarepaguá, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui uma área total de 371m².
Imóvel em Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio localizado na Rua Joaquim da Silva Maia, nº 33, CS 06, Jardim Larangeiras, Valverde, Nova Iguaçu/RJ. O imóvel possui 62,78 m² de área total e 62,78 m² de área privativa, com 48,33 m² de área do terreno. Conta com 2 quartos, área de serviço, banheiro, sala, lavabo e cozinha.
Apartamento de 54m² na Cidade de Deus, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 201, situado na Rua Pintor Leandro Joaquim, nº 340, Cidade de Deus, Rio de Janeiro/RJ, com área construída de 54m². O imóvel é uma unidade residencial localizada no pavimento superior de uma edificação composta por dois apartamentos independentes, nº 101 e nº 201, ambos com acessos independentes. O apartamento possui sala, 02 quartos, cozinha, 01 banheiro e terraço com área de serviço e banheiro adicional. A construção é datada de 1974 e, conforme laudo pericial, o apartamento encontra-se ocupado. A localização é em uma região com infraestrutura urbana, incluindo rua asfaltada, calçadas cimentadas, rede de captação de águas pluviais, iluminação pública e abastecimento de água e energia elétrica.
Imóvel de 236,98 m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 236,98 m², situado no Loteamento Jardins do Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda. O comprador é responsável por realizar a análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como arcar com eventuais reformas e regularizações necessárias.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda. O comprador é responsável por realizar a análise jurídica, física e documental do imóvel, bem como arcar com eventuais reformas e regularizações necessárias.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel está desocupado e faz parte de um loteamento novo, já entregue, com algumas construções em andamento. O local conta com áreas de convivência, equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida, e o comprador é responsável por eventuais reformas e regularizações. A posse será concedida somente após o registro da escritura no cartório competente.
Loja em São Gonçalo, Rio de Janeiro. Descrição: Duas lojas comerciais, sendo uma com 5 portas de aço, dois banheiros, uma pequena cozinha e um balcão, com piso em cerâmica, paredes em massa e pintura, coberta com laje e um amplo salão. A outra loja possui duas portas comerciais e um banheiro, também com piso em cerâmica, paredes em massa e pintura, coberta com laje. Na parte superior das duas lojas, há um amplo salão com dois banheiros, coberto por laje, com paredes em massa e pintura, e janelas em esquadrias de ferro, com acesso por uma escada de alvenaria. As referidas acessões encontram-se em razoável estado de conservação, localizadas em rua asfaltada e próximas ao comércio local. Formas de pagamento: à vista; utilização de carta de crédito não é permitido.
Imóvel de 222,28 m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 222,28 m², situado no Loteamento Jardins do Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e é vendido à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda (CCV).
Apartamento em Cabo Frio, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento localizado em Cabo Frio/RJ, na Rua D N. SN Apto. 102, Bl 32 C, no Residencial Mônaco I. O imóvel possui 54,52 m² de área total e 54,52 m² de área privativa, com 2 quartos, banheiro, sala e cozinha.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel todo reformado localizado no Condomínio Rio Samba, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Os dormitórios e a sala possuem piso laminado, enquanto a cozinha e o banheiro têm piso cerâmico. O condomínio oferece diversas opções de lazer e segurança, incluindo churrasqueira, piscina, bicicletário, academia, quadra poliesportiva, espaço gourmet, quadra de tênis, brinquedoteca e acesso para deficientes. A localização na Rua Antônio Carlos Belchior proporciona fácil acesso a transporte público, comércio, escolas e principais vias da região.
Imóvel de 222,28 m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 222,28 m², situado no Loteamento Jardins do Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia e iluminação pública, e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel está disponível para visitação e é vendido à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda (CCV).
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O imóvel está desocupado e faz parte de um loteamento novo, já entregue, com algumas construções em andamento. O local conta com áreas de convivência, equipamentos de lazer, saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, sem garantia de entrega livre e desimpedida, e o comprador é responsável por eventuais reformas e regularizações. A posse será concedida somente após o registro da escritura no cartório competente.
Imóvel de 360m² localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: Lote desocupado com área total de 360m², situado no Parque Flamboyant, em Campos dos Goytacazes/RJ. O loteamento é novo, já entregue e conta com algumas construções em andamento, além de áreas de convivência com equipamentos de lazer. O local possui saneamento básico completo, rede de energia, iluminação pública e estrutura pronta para internet de alta velocidade, oferecendo todas as conveniências de um bairro inteligente, próximo à região central da cidade. O imóvel está disponível para visitação e a aquisição deve ser feita à vista, com 100% do pagamento na emissão do Contrato de Compra e Venda.
Apartamento em Ingá, Niterói, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Francisco Pimentel, 37 - Apto 901, no bairro Ingá, em Niterói/RJ. Trata-se de um apartamento residencial.
Apartamento em Vila Isabel, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na Rua Jorge Rudge, 14, Apartamento 508, no Condomínio do Edifício Olímpico, em Vila Isabel, Rio de Janeiro. O apartamento está ocupado e possui matrícula no 10º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, e o comprador assume a responsabilidade pela desocupação e por quaisquer débitos pendentes. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelado, com juros de 8,00% ao ano. O comprador deve estar ciente de que todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de sua responsabilidade.
Casa em São Cristóvão, Rio de Janeiro, com 351,21 m² de área total. Descrição: Imóvel localizado em São Cristóvão, Rio de Janeiro, com 351,21 m² de área de terreno e 55,00 m² de área construída. O imóvel está ocupado e é vendido no estado em que se encontra. O comprador assume a responsabilidade pela desocupação e por quaisquer débitos pendentes. As condições de pagamento incluem a opção de pagamento à vista ou parcelado, com juros de 8,00% a.a. + TR. O imóvel é vendido "ad corpus", e o comprador deve verificar as condições do imóvel antes da compra. Todas as despesas relacionadas à escritura, registro e impostos serão de responsabilidade do comprador.
Imóvel de 4.610m² localizado em Teresópolis, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um terreno situado na Avenida Tobias Barreto, Gleba 11, Carlos Guinle, em Teresópolis/RJ. Possui uma fração ideal de 5.279/407.300 avos, vinculada à área nº 02 da quadra XI, com uma área total de 4.610,00m². As medidas do terreno incluem 34,00m de frente, 71,00m nos fundos, 91,00m na lateral direita e 86,00m na lateral esquerda, confrontando com terras dos sucessores do Espólio de Gilda de Oliveira Rocha Guinle e com as áreas 1 e 3 da quadra 11.
Imóvel em Geribá, Armação dos Búzios, RJ. Descrição: Imóvel localizado em Geribá, Armação dos Búzios/RJ, composto por dois prédios residenciais, edificados em um terreno de 546,75 m².
Imóvel de 30m² localizado na Ilha do Governador, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 219 no edifício Katialline, situada na Estrada do Galeão 1285, Jardim Guanabara. O imóvel possui uma área edificada de 30m² e foi construído em 1994. A posição do imóvel é de frente. Avaliado indiretamente em R$140.000,00.
Imóvel localizado no centro do Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial situada na Avenida Rio Branco, 156 - Sala 2833, no Centro do Rio de Janeiro, RJ. O imóvel está em uma localização central, ideal para atividades comerciais.
Imóvel de 91m² localizado em Guadalupe, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel ocupado, com 91m² de área construída, contendo 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 sala, 1 cozinha, 1 copa e 1 área de serviço. O imóvel está situado na Rua São Bretânio, 126, Guadalupe, Rio de Janeiro, RJ. A venda é realizada no estado em que se encontra, e o comprador será responsável por eventuais reformas e regularizações necessárias. O imóvel possui pendências de averbação da área construída.
Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel todo reformado no Condomínio Rio Samba, localizado na Rua Antônio Carlos Belchior. Possui 2 quartos, sala, cozinha e banheiro. Os dormitórios e a sala têm piso laminado, enquanto a cozinha e o banheiro possuem piso cerâmico. O condomínio oferece diversas opções de lazer e segurança, incluindo churrasqueira, piscina, bicicletário, academia, quadra poliesportiva, espaço gourmet, quadra de tênis, brinquedoteca e acesso para deficientes. A localização proporciona fácil acesso a transporte público, comércio, escolas e principais vias da região.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
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