Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado do Rio de Janeiro. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 31 de outubro de 2026, o catálogo reúne 2.467 imóveis em leilão no estado do Rio de Janeiro: 15% judiciais e 85% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (49%).
Imóvel de 6.000m² localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Área de 6.000m² com testada para a Avenida Brasil, em Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. Possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Prédio comercial/industrial de 3 pavimentos em Maracanã, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial/industrial com 3 pavimentos, localizado na Rua Senador Furtado, nº 58, no bairro Maracanã, Rio de Janeiro/RJ. A área total aproximada do imóvel é de 1.078,77m².
Casa de alto padrão com 681m² na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel de alto padrão com 2 pavimentos, localizado no condomínio Quintas del Lago, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. A área total do imóvel é de 681,00m². É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte dele.
Imóvel em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial localizada no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. O imóvel está situado na Rua da Assembléia, 85, Sala 208.
Conjunto comercial em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Imóvel comercial localizado no Centro do Rio de Janeiro, na Avenida Rio Branco, 147. O conjunto comercial possui uma área construída de 551m² e uma área de terreno de 530m². O imóvel está desocupado e foi construído em 1970. Está situado próximo à estação de metrô Carioca. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.714,10.
Imóvel localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um box situado no Edifício Garage do Carmo, localizado na Rua do Carmo, 55, Box 1611, no bairro Centro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro.
Imóvel Comercial na Avenida Rio Branco, Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 822 localizada na Avenida Rio Branco, 156, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo. A imagem relacionada ao anúncio pode ser meramente ilustrativa.
Imóvel com 681.986m² em Nova Friburgo, Rio de Janeiro. Descrição: Área de terras próprias situada no lugar denominado Posse dos Heckerts, com acesso pela rodovia Mury-Lumiar (RJ-142), km 2,5, à direita no sentido Lumiar, Nova Friburgo/RJ. O imóvel possui uma área total de 681.986m² e não conta com benfeitorias. Localizado na área rural de Nova Friburgo.
Imóvel comercial de 380m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado no 20º andar de um edifício na Avenida Rio Branco, 80, no Centro do Rio de Janeiro. Com 380m² de área útil, apresenta acabamento de alto padrão e conta com mobiliário instalado. O espaço possui divisórias internas, salas privativas prontas e copas equipadas. Além disso, a infraestrutura inclui ar-condicionado central, proporcionando conforto e funcionalidade para atividades comerciais.
Imóvel em Angra dos Reis, Rio de Janeiro. Descrição: Área remanescente m-03, oriunda do desdobramento da área denominada Ybirá, oriunda do desmembramento da Fazenda Palmital, situada em Mambucaba, 4º distrito de Angra dos Reis-RJ, com 85,8685 hectares de área. Localizado no bairro Parque Mambucaba, o imóvel possui características que podem ser verificadas com o vendedor.
Imóvel comercial localizado em Botafogo, Rio de Janeiro. Descrição: Sala 701, situada na Rua Voluntários da Pátria, nº 126, no bairro Botafogo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel é classificado como comercial. É importante verificar com o vendedor se a penhora recaiu sobre o bem todo ou sobre parte ou fração do mesmo.
Imóvel localizado em Campos dos Goytacazes, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel está situado na Rua Professor Mesquita, nº 56, no bairro Parque Pecuária, em Campos dos Goytacazes/RJ. Trata-se de um terreno que possui duas edificações comerciais, utilizadas anteriormente como escritório, depósitos e oficinas. Além disso, há um prédio que funcionava como usina de beneficiamento de leite, atualmente em estado de abandono, e uma garagem para carros, com um local destinado ao abastecimento de veículos. O pátio do imóvel é calçado com paralelepípedo.
Apartamento em Volta Redonda, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel Urbano Residencial, Apartamento n° 304, Bloco 05, com uma vaga, situado na Rua Visconde Do Rio Branco 520, Bl 05, Apto 304, Água Limpa, Município de Volta Redonda - RJ. O imóvel encontra-se ocupado por terceiros e as providências e eventuais despesas para regularização e desocupação do imóvel correrão por conta do adquirente. A titularidade do condomínio e do IPTU está em nome de terceiros, e as providências e eventuais despesas para regularização do imóvel também correrão por conta do adquirente.
Casa de 101m² em Farol de São Tomé, Campos dos Goytacazes, RJ. Descrição: Imóvel duplex de frente para o mar, com 3 quartos, varanda e 2 vagas de garagem. Localizado no condomínio Village dos Abricós, em Farol de São Tomé, RJ.
Imóvel de 5.093m² localizado em Del Castilho, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel com área de 5.093m², situado na Avenida Dom Hélder Câmara, 3643, no bairro Del Castilho, Rio de Janeiro - RJ. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. É possível realizar o pagamento em até 60 vezes.
Apartamento em Engenho Novo, Rio de Janeiro. Descrição: Apartamento nº 203 com 75m², possui 2 quartos e varanda. Localizado na Rua Barão do Bom Retiro, 876, no bairro Engenho Novo, Rio de Janeiro. Avaliação do imóvel é de R$ 360.000,00.
Imóvel de 6.210 m² localizado em Petrópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado no Sítio Luz do Sol, com uma área total de 6.210 m², incluindo terreno e respectivas construções. O imóvel está edificado no conjunto dos lotes 446, 447 e 448 da planta "J" do loteamento Vale das Videiras. O pagamento pode ser realizado em até 60 vezes.
Terreno de 19.144,19 m² em Bracuí, Angra dos Reis, Rio de Janeiro. Descrição: Terreno localizado no exclusivo Condomínio Porto Bracuí, em Angra dos Reis/RJ, com área total de 19.144,19 m², sem edificações e coberto por vegetação arbórea e arbustiva. O terreno apresenta parte em aclive e está situado de frente para a Avenida Boulevard Marazul. O condomínio oferece segurança 24 horas, infraestrutura náutica completa, canais navegáveis, marinas secas e molhadas, estacionamento e ampla infraestrutura de lazer. É uma excelente oportunidade para implantação de empreendimento residencial de luxo, condomínio exclusivo, pousada ou investimento imobiliário em uma das regiões mais valorizadas do litoral fluminense. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Casa em Flamengo, Maricá, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado em Flamengo, Maricá, no estado do Rio de Janeiro.
Imóvel localizado em Rio de Janeiro, RJ. Descrição: Sala comercial no bairro Centro, com endereço na Rua da Assembléia, 85, Sala 709.
Galpão em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel localizado na rua Pedro Alves, 55, com área edificada de 567m² e terreno de 415m². O galpão é utilizado para depósito de recicláveis e sucatas.
Imóvel de grande porte na Zona Norte do Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é um prédio de grande porte localizado na Rua Capitão Rezende, nº 478, no bairro do Cachambi. A construção possui uma área total de aproximadamente 4.000 metros quadrados, distribuídos em um subsolo e sete pavimentos. O terreno tem formato poligonal irregular, com uma área estimada entre 900 m² e 1.100 m². O edifício apresenta um estado geral de conservação regular, com fachada texturizada e amplas esquadrias de alumínio. A localização é estratégica, próxima ao NorteShopping e ao Shopping Nova América, com fácil acesso a transporte coletivo e infraestrutura de serviços. O entorno é seguro e valorizado, livre de fatores urbanos depreciativos.
Imóvel comercial localizado em Santo Cristo, Rio de Janeiro. Descrição: Loja comercial nº 116 do Bloco 04, situada no edifício nº 43 da Rua Equador, no bairro Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui direito ao uso de uma vaga de garagem coberta e está inserido em uma região estratégica da zona portuária, com potencial para atividades comerciais, administrativas ou locação. A área é de crescente valorização urbana, próxima ao Porto Maravilha e a principais vias expressas. O imóvel será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia, e é de responsabilidade do interessado verificar suas condições antes do leilão.
Conjunto comercial no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel comercial localizado no 20º andar de um edifício na Avenida Rio Branco, em uma região valorizada do Centro do Rio de Janeiro. O imóvel possui 556,00 m² de construção e está situado em um terreno de 864,73 m². O edifício é multiusuário, com fácil acesso e em uma localização com grande polo comercial. A construção data de 1964. O valor mensal de IPTU para o exercício de 2024 é de R$ 4.432,40.
Conjunto comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Conjunto comercial Localização: Avenida Rio Branco, 37 - 21º andar, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20090-003. O imóvel está desocupado e será de responsabilidade do adquirente promover toda e qualquer regularização física e/ou documental perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro de contribuinte municipal e averbações necessárias.
Imóvel comercial localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Tipo: Prédio Comercial Localização: R. Ouvidor, 54, Centro, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20040-030 Área do terreno: 250m² Área Construída: 2.500m² Imóvel desocupado. O adquirente será responsável pela regularização física e/ou documental do imóvel perante os órgãos competentes, incluindo atualização de cadastro, averbações e ajustes de área total.
Imóvel de 457m² localizado no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: Este imóvel é uma loja com área total de 457m², situada na Rua das Marrecas, 40, no Centro do Rio de Janeiro. A opção de pagamento permite parcelar em até 60 vezes.
Imóvel localizado em Engenho de Dentro, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel situado na Rua Bento Gonçalves, nº 155, no bairro Engenho de Dentro, na cidade do Rio de Janeiro, estado do RJ. O tipo de propriedade é uma casa.
Imóvel em Campo Grande, Rio de Janeiro, com área de 15.400m². Descrição: Terreno localizado em uma área industrial desativada, situado na esquina da Avenida Brasil com a Estrada do Pedregoso, no bairro Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ. O imóvel possui uma área total de 15.400m².
Casa duplex em condomínio de luxo em Búzios, RJ. Descrição: Imóvel composto por dois pavimentos, com área construída de 189,75m², localizado no Condomínio Villa Buena Vista. O imóvel está situado na Avenida do Forno, em Baía Formosa, Armação dos Búzios/RJ. O condomínio oferece um ambiente de luxo e a possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Casa com 300m² em Santo Antônio de Pádua, Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel duplex com 300m² de terreno localizado em Santo Antônio de Pádua, RJ. O imóvel inclui o terreno e as respectivas construções. É possível realizar o pagamento em até 60 vezes.
Imóvel em Pechincha, Rio de Janeiro. Descrição: Sala comercial localizada na Est. Pau-Ferro, nº 480, em Pechincha, Rio de Janeiro/RJ. O pagamento pode ser feito em até 60 vezes.
Imóvel no Jardim Pernambuco, Leblon, Rio de Janeiro. Descrição: Mansão localizada no condomínio mais luxuoso do Leblon, com terreno e respectivas construções. O imóvel está disponível para pagamento em até 60 vezes.
Imóvel de 6.000m² localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Área de 6.000m² com testada para a Avenida Brasil, em Campo Grande, Rio de Janeiro. O imóvel inclui terreno e respectivas construções. Possibilidade de pagamento em até 60 vezes.
Sala comercial de 37m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial identificada como nº 822, localizada no Edifício Avenida Central, no Centro do Rio de Janeiro/RJ. Possui uma área edificada de aproximadamente 37m² e está inserido em um dos eixos financeiros mais importantes do Brasil, com acesso imediato à estação de metrô Carioca. O Edifício Avenida Central, inaugurado em 1961, é um marco da arquitetura modernista e conta com 34 pavimentos, além de um centro comercial que abriga quase 200 lojas, restaurantes e agências bancárias. A infraestrutura do condomínio inclui ar-condicionado central, controle de acesso por catracas eletrônicas e elevadores modernizados.
Sala comercial de 37m² no Centro, Rio de Janeiro. Descrição: O imóvel é uma sala comercial identificada como Sala nº 836, localizada no Edifício Avenida Central, no Centro do Rio de Janeiro. Possui uma área edificada de aproximadamente 37m² e está situada em uma localização estratégica, em um dos eixos financeiros mais importantes do Brasil. O edifício, inaugurado em 1961, é um marco da arquitetura modernista e conta com 34 pavimentos, além de subsolos, sendo um dos maiores centros de comércio e serviços da região. A infraestrutura do condomínio inclui ar-condicionado central, controle de acesso por catracas eletrônicas e elevadores modernizados.
Sobrado comercial no Centro do Rio de Janeiro. Descrição: Imóvel de estilo sobrado, construído em 1938, localizado na Rua Carlos Sampaio, nº 57. A edificação possui uma área total construída de 218m², erguida sobre um terreno que mede 8,50m de frente, com extensões laterais de 10,00m e 12,90m, além de 8,70m nos fundos. A estrutura é composta por uma parte térrea voltada para uso comercial e um pavimento superior com janelas clássicas de madeira e sacadas em ferro trabalhado. O prédio não dispõe de elevador ou vaga de garagem e mantém características arquitetônicas originais. A região é histórica, mas apresenta sinais de degradação urbana, com imóveis em estado de abandono e um comércio de rua consolidado.
Imóvel comercial localizado em Campo Grande, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial com área de 433,00 m², situado na Rua Mora, nº 715, no bairro Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ.
Imóvel de 19.144m² localizado em Angra dos Reis, Rio de Janeiro. Descrição: Área de 19.144m² com testada de 418m para a Avenida Boulevard Marazul, situada no condomínio Porto Bracuhy. O terreno é resultado do desmembramento da Gleba 2 e está inserido em um loteamento de alto padrão, oferecendo a possibilidade de construção. A região conta com terrenos residenciais e comerciais, com metragens que variam entre 400m² e 910m², e já possui liberação para construção. O condomínio é conhecido por sua infraestrutura náutica, com canais profundos e navegáveis, além de segurança 24h e saneamento próprio. Localizado a poucas horas do Rio de Janeiro e de São Paulo, o imóvel apresenta um grande potencial construtivo e valorização patrimonial.
Prédio comercial com 647m² no Centro de Nilópolis, Rio de Janeiro. Descrição: Prédio comercial situado na Avenida Getúlio de Moura, nº 1451 e 1455, no Centro de Nilópolis/RJ. O imóvel é composto por 01 loja comercial e 23 salas, apresentando uma estrutura voltada para atividades empresariais, administrativas e comerciais. Localizado em uma região central e de grande circulação, o prédio possui excelente potencial para exploração comercial e locação de unidades corporativas. A localização estratégica em uma das principais avenidas da cidade proporciona fácil acesso ao comércio local, transporte público, bancos, serviços e órgãos públicos. A área total do terreno é de 647,00 m².
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório com sede no Centro do Rio, especializado em leilão judicial e extrajudicial de imóveis no RJ, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Do método pré-leilão à imissão na posse — incluindo casos reais em Ipanema e Botafogo.
PRÉ-LEILÃO — MÉTODO
Antes do lance, três perguntas decisivas: há vício processual capaz de anular a arrematação? Quais dívidas o arrematante assume? Existe impedimento à transmissão da posse e da propriedade? O método consolidado em duas décadas de leilão de imóveis no Rio de Janeiro.
Leia o artigo relacionadoMODALIDADES
As duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil, lado a lado: quem conduz, qual a base legal, como funciona a desocupação e onde estão os riscos específicos de cada uma. A decisão estrutural antes de qualquer lance.
Ver mais em PublicaçõesPRÉ-LEILÃO — EDITAL
Ler o edital não basta. Situação possessória, valor da dívida exequenda, ônus reais, atos de citação e intimações — as informações decisivas para o lance ficam fora do edital e exigem análise direta dos autos do processo judicial.
Ver mais em PublicaçõesRISCOS — DIREITOS REAIS
Dois ônus reais que podem manter o imóvel arrematado ocupado pelo usufrutuário ou pelo titular do direito de habitação indefinidamente, mesmo depois do registro da carta de arrematação. O que verificar na matrícula antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesTRIBUTAÇÃO — ITBI NO RJ
A polêmica tributária mais relevante no Rio de Janeiro: base de cálculo do ITBI sobre o valor da arrematação versus avaliação fiscal. Diferença que pode representar dezenas de milhares de reais no custo final da arrematação.
Leia o artigo relacionadoPÓS-LEILÃO — DOCUMENTOS
Em qual momento cada documento é emitido, qual a sua função jurídica e por que apenas a carta serve como título translativo para o registro no cartório de imóveis. Distinção fundamental no leilão judicial — e frequentemente confundida.
Leia o artigo relacionadoCASO REAL — IPANEMA / RJ
Operação completa de leilão judicial de imóvel em Ipanema, assessorada pela equipe do escritório — do estudo de viabilidade jurídica à consolidação da posse. Exemplo concreto do método aplicado em endereços da Zona Sul carioca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesCASO REAL — BOTAFOGO / RJ
Leilão judicial de imóvel em Botafogo conduzido pelo escritório do estudo prévio à imissão na posse. Mais um caso real da Zona Sul do Rio que integra o acervo de 1.300 arrematações da banca. Caso divulgado com autorização do cliente.
Ver mais em PublicaçõesDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — no Rio de Janeiro é de 3%, em Niterói é de 2%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A alíquota do ITBI é fixada por lei de cada município, e em leilão o imposto incide sobre o valor da arrematação. Nos municípios que conferimos na legislação municipal, a alíquota é de 3% no Rio de Janeiro, 3% em Nova Iguaçu, 2% em Niterói e 2% em Cabo Frio. Como a lei municipal pode mudar, o Estudo de Viabilidade Jurídica confirma a alíquota vigente do município do imóvel antes do lance.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 3 mil imóveis do Rio de Janeiro aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Oportunidades de negócio, decisões, artigos, cases, etc.
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