Como funciona o leilão extrajudicial da Lei 9.514/97?

Leilão extrajudicial de imóveis: por que ele acontece, como ele acontece e o que eu faço? Arrematei um imóvel em leilão extrajudicial, em leilão de banco: o que eu faço depois da arrematação? Vamos lá.

O que é um leilão extrajudicial? Leilões extrajudiciais são os leilões feitos por bancos, em 99% dos casos. O que acontece? Um exemplo: a pessoa está interessada em comprar um imóvel de R$ 1 milhão, só que ela só tem R$ 500 mil, ou tem o valor integral mas só quer disponibilizar R$ 500 mil. Então ela faz a compra desse imóvel, o banco empresta os outros R$ 500 mil e ela vai pagar a parcela desses R$ 500 mil aos poucos, mensalmente.

O banco fica com a propriedade fiduciária desse imóvel até você quitar a integralidade do financiamento. Você comprou o imóvel, o banco te emprestou o dinheiro, a propriedade fiduciária é do banco; você tem o direito de ficar na posse, de usar, só não pode vender sem a anuência do banco.

Aí você está pagando as prestações, tem uma dificuldade financeira e não consegue mais arcar com as parcelas do financiamento imobiliário. O banco vai notificar a pessoa que não pagou. Essa notificação é para pagar o débito que está em aberto em relação às parcelas, mas não só às parcelas do financiamento: se a pessoa não pagou IPTU ou condomínio, isso também entra. Por exemplo, você financiou R$ 500 mil e deixou de pagar R$ 200 mil em relação a tudo, parcela, condomínio e IPTU. Você é intimado, notificado, como diz a Lei de Alienação Fiduciária, para pagar em 15 dias.

Você não pagou: o banco tem que consolidar a propriedade na matrícula do imóvel. Lembra que ele era o proprietário fiduciário até que você pagasse tudo? Você parou de pagar, ele vai consolidar essa propriedade, que era resolúvel, e ela passa a ser uma propriedade plena do banco. A partir da consolidação da propriedade no registro de imóveis, o banco tem hoje um prazo de 60 dias para fazer o leilão extrajudicial desse imóvel. É a mesma coisa do judicial: colocar o imóvel à venda. Hoje em dia é quase tudo online, aberto ao público em geral, e vence quem oferecer a melhor oferta. Na primeira data é o valor da dívida e na segunda data é o valor de avaliação. Há os requisitos da Lei de Alienação Fiduciária para a definição desse valor; não é uma coisa sem parâmetros.

Quem der o maior lance é o arrematante vencedor. Por exemplo: o imóvel está avaliado em R$ 1 milhão, o leilão começou em R$ 600 mil e você arrematou por R$ 700 mil. E agora, o que você faz? A partir desse momento, você tem que fazer o pagamento do valor da arrematação. Diferente do judicial, ele não é depositado em juízo: é depositado em favor da instituição financeira que promoveu o leilão, por exemplo Santander, Itaú, Caixa Econômica. Você faz esse depósito e paga o valor do leiloeiro, 5% do valor da arrematação. Vai ser expedido um documento chamado ata de arrematação. Você assina essa ata de arrematação e começa o procedimento junto ao banco, através do seu advogado, para fazer a escritura do imóvel.

Geralmente cada banco tem um escrevente com quem já trabalha e vai indicar o nome dele. O seu advogado vai ver se está tudo certo com os termos da escritura, vai fazer a escritura e levá-la ao registro de imóveis, e o imóvel vai ser a sua propriedade. Em paralelo, você, na pessoa do seu advogado, tem que desocupar aquele imóvel, se ele estiver ocupado, e também pode cobrar, se quiser, taxa de ocupação de quem estiver lá dentro.

Vamos dizer que você fez a escritura, o imóvel foi para o seu nome e você desconfia que ele está vazio. Nesse caso, a gente verifica junto ao condomínio se ele realmente está vazio, o controle de entrada e saída e há quanto tempo, para ter certeza de que o imóvel está desocupado. O que a gente costuma fazer, que é o correto e o mais seguro, é chamar um oficial do ofício de notas para entrar conosco no imóvel, verificar a condição dele e ver se há bens naquele local. Por exemplo, isso acontece todo dia: a pessoa saiu do imóvel, a gente sabe que está desocupado, mas ela deixou o fogão, deixou livros, porque não tinha onde colocar. Nesse caso, o responsável pelo ofício de notas vai fazer uma ata notarial, com fé pública, atestando tudo o que está lá. Isso é para quê? Para depois a pessoa não alegar "eu deixei mais do que isso, eu deixei duas barras de ouro", e virar a sua palavra contra a dela. Para se resguardar, a gente chama o notário para fazer essa ata notarial, e você fica resguardado de não ser responsabilizado por nenhum bem que não estava naquele local. Isso é muito importante.

Então, tendo essa certeza de que está desocupado, o notário entra no imóvel junto com o arrematante e o advogado, lavra a ata notarial e tira foto do que estava lá dentro. Geralmente o antigo ocupante pede para retirar as coisas ou marca uma data, e vai um representante do advogado do arrematante para entregar.

Agora, se o imóvel está ocupado e a pessoa não quer sair, a gente faz uma notificação extrajudicial: "Olha, a gente vai entrar com uma ação de imissão na posse e vai cobrar a taxa de ocupação". A taxa de ocupação deve ser paga pelo ocupante, no caso a pessoa que está perdendo o imóvel, e é de 1% sobre o valor de avaliação ou sobre o valor da arrematação. A lei fala em valor da avaliação, a jurisprudência fala em valor da arrematação, não tem divergência sobre esse assunto, mas esse é assunto para outro vídeo. Então: "Vamos fazer um acordo para sair; se você não sair, eu vou adotar esse procedimento".

A pessoa não saiu: a gente tem que entrar com uma ação chamada ação de imissão na posse. Ela é regulada pela Lei de Alienação Fiduciária, que diz que a pessoa que está no imóvel tem 60 dias para sair, de forma liminar. A gente entra em juízo e pede essa liminar. Se estiverem cumpridos todos os requisitos do procedimento da alienação fiduciária, o juiz vai deferir, e nesse prazo o advogado do arrematante vai, junto com o oficial de justiça, desocupar o imóvel. Se a pessoa não quiser sair, infelizmente ela tem que sair com força policial. Isso acontece em poucos casos, mas acontece. Geralmente o oficial vai lá e avisa: "a gente tem uma ordem; você já foi intimado para sair em 60 dias; se não sair no dia tal, vamos fazer a desocupação forçada". A pessoa não saiu: o advogado do arrematante, junto com o oficial de justiça, entra no imóvel para desocupar o bem, e o arrematante fica com a propriedade, que já tinha a escritura registrada, e com a posse do imóvel.