O que é o estudo de viabilidade jurídica antes do lance?

Sou Raphael Cataldo Siston, sócio-fundador do Cataldo Siston Advogados, escritório que tem 18 anos de experiência em leilões de imóveis e direito imobiliário e que já patrocinou mais de 900 arrematações imobiliárias. Vou falar agora sobre uma coisa de extrema relevância: o estudo de viabilidade jurídica dos leilões de imóveis.

Esse estudo de viabilidade jurídica é feito antes de o nosso cliente participar de um leilão. Para fins de classificação, primeiro vou falar do estudo de viabilidade jurídica dos leilões judiciais. Leilões judiciais são aqueles em que há um processo na Justiça e quem determinou que o imóvel vai a leilão é o juiz, para satisfazer o credor.

Nosso estudo é baseado em três fatores. Primeiro, a gente estuda para garantir que o arrematante, nosso cliente, não seja responsabilizado por nenhum débito não previsto. Por exemplo, que ele não arremate um imóvel com dívida de condomínio ou de IPTU e tenha que ficar responsável por essas dívidas. Como a gente faz isso? Através do estudo do concurso de credores: ver quem são os credores do executado, se existe credor trabalhista com preferência no crédito, se os débitos de IPTU e condomínio serão pagos com o valor da própria arrematação ou se vai sobrar algum saldo. Isso tudo é informado no nosso estudo de viabilidade jurídica.

O segundo ponto é se existe chance de essa arrematação ser anulada. A gente estuda ao máximo o processo que levou o imóvel a leilão e todos os requisitos de direito processual, para saber se, na hipótese de o executado impugnar a arrematação, ele vai ter chance de êxito. Estudamos para que essa arrematação não seja anulada. São diversos requisitos de direito processual: o estudo dos atos de comunicação processual, que são as intimações das partes e dos terceiros legitimados para serem intimados, como a esposa do executado, o coproprietário, o detentor do direito real de uso, o detentor do direito real de hipoteca que pode incidir sobre o imóvel. A gente faz uma compilação de todos esses estudos para ter certeza de que a arrematação não vai ser desfeita lá na frente.

O terceiro ponto: a gente verifica se há algum impedimento à transferência da posse e da propriedade do imóvel. Depois da arrematação, o arrematante tem que entrar no processo, como terceiro interessado, e correr atrás, através do seu advogado, da posse e da propriedade do imóvel. Existem casos em que, mesmo arrematando o imóvel, você não vai conseguir ter a posse. Por exemplo, se existir algum direito real de uso sobre esse imóvel, como um usufruto na matrícula: o usufrutuário continuará tendo a posse do imóvel, e só depois que for extinto o usufruto o arrematante vai conseguir entrar na posse. Esse é um caso em que a gente não vai indicar a arrematação; é um estudo negativo, mas tem que ser estudado.

A gente se deparou com um caso recente em que o usufruto existia, mas não estava na matrícula do imóvel. Nesse caso, a jurisprudência diz que ele tem que ter efeito erga omnes, ou seja, tem que estar registrado na matrícula do imóvel para ter efeitos perante o arrematante. Acontecendo isso, a gente pode simplesmente pedir a existência da arrematação, porque essa questão não estava previamente informada no edital, e isso tem que estar no edital, ou simplesmente alegar que aquele usufruto não tem eficácia perante terceiros, tal qual o arrematante.

Esses são os requisitos de direito processual que a gente tem que estudar para ter certeza de que o arrematante não vai herdar dívida não prevista, não vai ter a sua arrematação anulada e vai conseguir ter a posse e a propriedade do imóvel num período razoável. Qual é esse período razoável? Não existe uma resposta pronta. Ao longo do tempo do escritório, a gente fez uma média, que gira em torno de 6,2 meses. Pode ser mais, pode ser menos: depende da complexidade do processo e do comportamento das partes.

Esses são os requisitos que a gente analisa para os leilões judiciais. Os leilões extrajudiciais acontecem quando o imóvel vai a leilão em decorrência de dívida que o devedor fiduciante fez junto a uma instituição financeira. Por exemplo, a pessoa comprou o imóvel financiado; se ela não pagar as prestações, o banco vai retomar esse bem, e, retomando esse bem, ele é posto em leilão judicial.

O que a gente tem que fazer é verificar se os requisitos previstos na Lei de Alienação Fiduciária foram cumpridos: se o devedor foi corretamente intimado para purgar a mora, se foi corretamente intimado sobre as datas do leilão, se a consolidação da propriedade pelo não pagamento do débito foi corretamente averbada na matrícula. Feitos esses estudos, a gente verifica nos tribunais se esse devedor tem algum processo questionando a validade desse leilão extrajudicial ou da consolidação da propriedade. Se existir um processo, a gente vai analisá-lo e verificar se as argumentações do devedor são plausíveis. Se a gente considerar que são plausíveis, não indica a participação no leilão. Se verificar que são argumentos genéricos, meramente protelatórios, que são a grande maioria dos casos, a gente recomenda a arrematação.

Esses são os requisitos necessários para que você possa fazer uma arrematação segura, ter a posse e a propriedade do imóvel num tempo razoável e não ser responsável por nenhum débito pretérito.