Leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Estado de São Paulo. Antes de qualquer lance, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica completo, protegendo seu capital e maximizando seu retorno.
Catálogo em números
Em 1 de novembro de 2026, o catálogo reúne 7.535 imóveis em leilão no estado de São Paulo: 50% judiciais e 50% extrajudiciais; o tipo mais comum são apartamentos (36%).
Casa em Guariba, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 56,72 m² e área privativa de 56,72 m², localizado na Avenida Alzira dos Santos Petrovich, número 260, lote 545, quadra 26, em Guariba, SP. O imóvel possui 2 quartos e 1 banheiro. A área do terreno é de 200 m².
Casa em Fernandópolis, São Paulo. Descrição: Imóvel com área total de 134,81 m² e área de terreno de 400 m². Possui 3 quartos e 1 banheiro. Localizado na Rua das Américas, nº 921, LT 1 QD 35, em Fernandópolis, SP.
Apartamento em Campinas, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Varandas Jardim do Lago, com área privativa de 53,86 m².
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Residencial Três Américas, na cidade de Bauru, SP. O apartamento possui área total de 100,02 m² e área privativa de 42,51 m². Conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Apartamento em Bauru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no residencial Jardim TV, em Bauru, SP. O apartamento possui área total de 50,91 m² e área privativa de 45,72 m². Conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Casa em Araraquara, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Araraquara, SP, com área total de 130m² e área privativa de 89,4m². O terreno possui 200m². A casa conta com 3 quartos e 2 banheiros.
Apartamento em Araraquara, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Residencial Ares, na Avenida Mario Zampieri, nº 1616, Apto. 103, Pav 01 Bl 02 VG Descoberta. O apartamento possui área total de 103,05 m² e área privativa de 39,3 m². Conta com 2 quartos e 1 banheiro.
Terreno de 300m² em Salto, São Paulo. Descrição: Direitos sobre o lote 06 da quadra 09 do loteamento Reserva Central Parque, com área total de 300m². O terreno possui as seguintes medidas: 12,00m de frente para a rua 02, 25,00m do lado direito confrontando com o lote 5, 25,00m do lado esquerdo confrontando com o lote 7, e 12,00m nos fundos.
Terreno com 268,25m² em Itanhaém, SP. Descrição: O lote de terreno nº 21 da quadra 07 do Balneário Paranapuan, município de Itanhaém/SP, mede 268,25m², com 13,00m de frente para a Rua F e 10,00m de frente para a Rua A. O terreno possui uma casa térrea de alvenaria nos fundos, sem acabamento exterior, coberta com telhas tipo Eternit, além de quintal de terra e uma vaga de garagem. O meio lote ao lado da casa está limpo e beira um rio. A Rua Antônio Procópio é de terra e conta com rede elétrica, iluminação pública, água, telefone e coleta de lixo. O imóvel apresenta indisponibilidade averbada.
Sobrado com 300m² e 3 dormitórios em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel situado no Parque dos Bandeirantes, Ribeirão Preto/SP, com área construída de 300m². O pavimento térreo é composto por garagem com capacidade para quatro veículos, sala de estar e jantar integradas, lavabo, cozinha, lavanderia, banheiro e área gourmet com churrasqueira. O pavimento superior abriga uma suíte, dois dormitórios e um banheiro social. O terreno é de esquina, com área de 263,80m².
Apartamento duplex em São Bernardo do Campo, São Paulo. Descrição: Direitos sobre apartamento duplex nº 101, localizado no 10º andar e na cobertura do Condomínio Edifício Lago di Garda, com 261,10 m² de área privativa e 4 vagas de garagem. O imóvel possui três dormitórios, sendo um suíte com closet, dois terraços, lavabo, sala de jantar e estar, cozinha, um banheiro, área de serviço com WC, área de circulação íntima, hall e floreira. Na cobertura, há uma suíte, home theater, terraço descoberto com hidromassagem e deck, além de um terraço com pergolado e área coberta contendo churrasqueira. A área total do imóvel é de 347,18 m². Avaliação oficial é de R$ 1.355.000,00 (julho/2026), atualizada para R$ 1.359.842,47 (outubro/2026). Débito exequendo de R$ 202.384,90 até 29/09/2026 e débitos tributários de R$ 32.565,28 até 28/09/2026.
Apartamento em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 3° pavimento do Condomínio Edifício Lady Jamile Residence, na Rua Áureo Guenaga de Castro, nº 111, no loteamento Parque da Enseada, Guarujá-SP. O apartamento possui uma área útil de 115,05m², além de um compartimento para guarda de material de praia de 1,85m², uma vaga de garagem vinculada de 14,29m² e área comum de 22,33m², totalizando uma área total de 153,52m². O imóvel corresponde a uma fração ideal de 10,091% no terreno e demais áreas comuns. Avaliação do imóvel é de R$ 446.145,40, válida para agosto de 2026.
Imóvel localizado em São Paulo, SP. Descrição: Vaga de garagem à venda em leilão, situada no bairro Vila Andrade, na cidade de São Paulo. A vaga é indeterminada e está localizada no Edifício Patrícia, na Avenida Giovanni Gronchi.
Imóvel localizado em São Paulo, SP. Descrição: Vagas de garagem à venda em leilão, situadas no bairro Vila Andrade, na cidade de São Paulo. O imóvel está localizado no Edifício Patrícia, na Avenida Giovanni Gronchi.
Casa em Pontal, São Paulo. Descrição: Casa à venda em leilão localizada no bairro Residencial José Pedro Carneiro, na cidade de Pontal, SP. O imóvel é um terreno urbano de forma regular, composto pelo Lote 13 da Quadra G, com uma área total de 160,00m². O lote possui 8,00 metros de frente para a Rua B e 20,00 metros de profundidade, confrontando com outros lotes. O loteamento é conhecido como "Morada Pontal", que agora é denominado Conjunto Habitacional José Pedro Carneiro.
Apartamento em Vila Morumbi, São Paulo. Descrição: O apartamento nº 01 está localizado no 1º andar do Edifício Sampal, na Rua Dom Paulo Pedrosa, nº 1282. Possui uma área privativa de 263,61 metros quadrados, área de garagem de 85,38 metros quadrados e área comum de 179,849 metros quadrados, totalizando uma área total de 528,839 metros quadrados. O imóvel conta com 3 vagas na garagem, localizadas em local demarcado pelo número do próprio apartamento.
Casa com 250m² em Monte Azul Paulista, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Arroyo, em Monte Azul Paulista, SP. A casa possui uma área construída de 250m² e está situada na Rua Francisca Fernandes Massoneto, nº 276. O terreno mede 307,50m², com dimensões de 12,30 metros de frente e de fundo, por 25,00 metros de cada lado. A edificação é feita de tijolos e coberta de telhas.
Apartamento de 47m² em Caguassú, Sorocaba, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no 4° pavimento do Bloco 6B do condomínio "CONDOMÍNIO CEDRO", com uma área privativa construída de 47,40 metros quadrados e uma vaga de garagem descoberta. A área total construída é de 52,879 metros quadrados. O apartamento está situado na Rua Iolanda dos Reis, 440, no bairro Caguassú, em Sorocaba, SP.
Apartamento em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Lar Itália, com área útil de 42,350m² e área total de 88,891m². O apartamento é designado como unidade n° 14, situado no 1° pavimento da torre 1 (Florença), Bloco B. Inclui 1 vaga de garagem indeterminada. O imóvel possui débitos de condomínio de R$ 6.085,11 e IPTU de R$ 2.322,92, além de um débito de alienação fiduciária de R$ 104.700,71. Avaliado em R$ 63.309,21 (ago/2026).
Terreno de 32,67ha em Itaporanga, São Paulo. Descrição: Terreno à venda em leilão localizado na Zona Rural de Itaporanga, São Paulo. A propriedade é uma gleba de terras com área aproximada de 32,67 hectares, situada parte no Sítio São Francisco e parte no Sítio Maria Júlia, encravada na Fazenda Ribeirão Vermelho ou Narciso.
Galpão com 980m² e terreno de 490m² no bairro Vila Bancária, São Paulo. Descrição: Imóvel em leilão localizado no bairro Vila Bancária, São Paulo, com área total de 980m² e terreno de 490m². O leilão é realizado por determinação da 2ª Vara Cível - Foro Regional XI - Pinheiros - TJ/SP. O imóvel possui débitos tributários que serão sub-rogados no valor da arrematação. As condições de venda exigem pagamento à vista, mas propostas de arrematação parcelada podem ser consideradas. O arrematante deve estar ciente de que o bem será vendido no estado de conservação em que se encontra, sem garantia.
Terreno de 360m² com barracão em Teodoro Sampaio, São Paulo. Descrição: Terreno urbano com área total de 360m², medindo 12 metros de frente e 30 metros de profundidade. O imóvel possui uma benfeitoria, que é parte de um barracão de alvenaria coberto com telhas de fibrocimento, com aproximadamente 50m², embora esteja em péssimo estado de conservação. Localizado em Teodoro Sampaio, SP.
Imóvel residencial em Presidente Epitácio, São Paulo. Descrição: Trata-se de uma casa residencial localizada na Rua Florianópolis, nº 17-85, esquina com a Rua Rio Branco, composta por parte dos lotes nº 14 e 15. O imóvel possui aproximadamente 98,59 metros quadrados e é construído em alvenaria/tijolos. A propriedade está situada em uma quadra completada pelas ruas Belém e Porto Alegre, na cidade de Presidente Epitácio, Estado de São Paulo. O imóvel foi avaliado em R$ 150.000,00 em 29/01/2026, com a avaliação atualizada para R$ 155.724,59 até outubro de 2026.
Apartamento de 50m² em Ermelino Matarazzo, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado na Vila Silvia, em São Paulo - SP, com área de 50m². O apartamento está situado no 4º pavimento do Bloco F-03 do Condomínio Residencial Manoel Rodrigues Gomes. O valor de avaliação atualizado é de R$ 213.971,73, com valor inicial em 2ª Praça de R$ 128.383,50. O imóvel possui débitos fiscais e condominiais, sendo importante considerar essas informações ao participar do leilão.
Imóvel comercial e casa de 492 m² em Vila Califórnia, São Paulo. Descrição: O imóvel possui uma área total construída de 492,51 m², que inclui duas casas e um comércio. A casa principal tem uma área construída de 208,49 m², enquanto o comércio ocupa 137,53 m². Além disso, existem edículas com 78,40 m² e uma área coberta de 68,09 m². O terreno tem uma área total de 310,00 m², com dimensões de 10,00 m de frente, 31,80 m de lado direito e 30,20 m de lado esquerdo. O imóvel está localizado na Rua Antenas, 687, no bairro Vila Califórnia, em São Paulo.
Apartamento de 82m² com 2 vagas no Parque da Mooca, São Paulo. Descrição: Direitos sobre um apartamento de 82,840m² localizado no 13º andar do Edifício Torre Umbria, no Condomínio "Piazza Dello Sport", no Parque da Mooca, São Paulo. O imóvel possui 2 vagas indeterminadas na garagem do condomínio, com capacidade para 1 veículo de passeio em cada vaga. A área total do imóvel é de 160,441m², e corresponde a uma fração ideal de 0,25304% no terreno do condomínio. Não há débitos inscritos na Dívida Ativa, mas existem débitos de IPTU para o exercício de 2025 no valor de R$ 2.054,64.
Casa com 74m² na Cidade Náutica, São Vicente, SP. Descrição: Imóvel localizado na Cidade Náutica, em São Vicente, SP, com área construída de 74m². A casa possui 2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro social, área de serviço e entrada para carro. O terreno mede 137,50m², com 5 metros de frente para a Rua Antero de Moura. O imóvel está ocupado por terceiro em razão de locação e há uma ação de despejo em trâmite.
Imóvel de 906 m² localizado em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Direitos sobre terreno em condomínio com área total de 906,75 m², situado no bairro Roseira, em Mairiporã, SP. O imóvel é um terreno urbano constituído pelo lote nº 09, da quadra "H", do loteamento denominado "Parque Imperial da Cantareira". As medidas do terreno são: 29,00 metros de frente, 42,20 metros da frente aos fundos pelo lado direito, 43,00 metros do lado esquerdo e 13,00 metros nos fundos. O imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal local.
Imóvel de 862 m² localizado em Mairiporã, São Paulo. Descrição: Direitos sobre terreno em condomínio com área total de 862,50 m², situado no bairro Roseira, Mairiporã, SP. O imóvel é um terreno urbano constituído pelo lote nº 10 da quadra "H", no loteamento "Parque Imperial da Cantareira". O terreno mede 29,00 metros em curva de frente para a Rua nº 2, 41,00 metros da frente aos fundos pelo lado direito, 42,20 metros do lado esquerdo e 13,80 metros nos fundos. Cadastrado na Prefeitura Municipal local.
Apartamento em Votorantim, São Paulo. Descrição: Imóvel urbano, unidade autônoma residencial designada apartamento nº 303, localizado no 2º andar do Bloco 08 do Condomínio Parque Sinfonia, com área privativa coberta de 47,23 m². O apartamento possui direito de uso de uma vaga descoberta para veículo de pequeno ou médio porte no estacionamento do pavimento térreo. O imóvel está situado no Bairro Jardim Novo Mundo, em Votorantim/SP.
Casa de 51m² no Núcleo Residencial Osvaldo Cortela, Santa Cruz do Rio Pardo, SP. Descrição: Imóvel com parte ideal de 10% sobre uma casa de 51 m², localizada no Núcleo Residencial Osvaldo Cortela, em Santa Cruz do Rio Pardo, SP. O imóvel está situado em um prédio residencial e possui um terreno com área total de 194,40 m², com formato irregular. O terreno apresenta medidas de 10,16 metros de frente, 19,28 metros no lado direito, 18,95 metros no lado esquerdo e 10,17 metros de fundo. A rua onde se localiza o imóvel passou a ser chamada de Rua Sperandio Viol. Não há débitos tributários registrados até a data de 22/09/2026.
Casa em Leme, São Paulo, com área total de 330m². Descrição: Imóvel localizado na cidade de Leme, no bairro Parque São Manoel, com um lote de terreno de 330m². O imóvel possui duas casas independentes: a Casa de nº 72, com 104,95m² de área construída, composta por garagem, dois dormitórios, banheiro social, corredor, cozinha e sala de estar; e a Casa de nº 78, com 104,47m², contendo sala de estar, cozinha, corredor, três quartos e dois banheiros. Ambas as casas têm idade aparente de 15 e 40 anos, respectivamente. O valor de avaliação é de R$ 323.000,00, com IPTU mensal de R$ 164,29 e locação mensal de R$ 2.000,00. Há um direito real de habitação em favor de Sonia Aparecida Pindarelli de Brito sobre o imóvel.
Apartamento duplex de cobertura em Guarujá, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no condomínio Edifício Belveder Trinidad, com área total de 154,69 m². O apartamento possui uma área útil de 119,27 m² e está situado entre o 4º e o 5º andar do edifício. A propriedade conta com uma fração ideal de terreno e das partes comuns do condomínio de 4,4514%. Avaliação oficial em junho de 2026 foi de R$450.000,00, com avaliação atualizada em outubro de 2026 de R$453.459,79. Existem débitos inscritos na dívida ativa totalizando R$358.892,84 até 05/10/2026 e IPTU de R$7.109,93 para o ano de 2026.
Casa em Itaporanga, São Paulo. Descrição: Imóvel residencial constituído por 2 casas, localizado na Rua 21 de Abril, 1142, no bairro Centro. O terreno possui uma área de 650m² e a área construída é de 120,11m², conforme laudo de avaliação.
Escritório com 39,90m² na República, São Paulo. Descrição: Imóvel comercial localizado no 10º andar do Edifício Ferrabino, situado na Avenida Ipiranga, nº 337, no 7º Subdistrito-Consolação. Possui uma área privativa de 39,90m² e uma área total construída de 55,146m². O imóvel encontra-se mobiliado e em bom estado de conservação, embora abandonado há bastante tempo. Está a 100 metros da estação de metrô República.
Terreno de 600m² em Arandú, São Paulo. Descrição: Terreno com área total de 600m², localizado no lote nº 04 da quadra BU, no loteamento denominado Terras de Santa Cristina - Gleba I, na Rua Suíça, Arandú/SP. O imóvel não possui benfeitorias.
Terreno com 1.495,33m² em Barra Bonita, São Paulo. Descrição: Terreno urbano localizado na Vila São Benedito, Barra Bonita, com área de 1.495,33m², correspondente ao lote nº 10 da quadra 04. O imóvel possui edificação e está situado na esquina da Rua Projetada com a Rua 3. Há uma construção não acabada com área de 234m². O imóvel pode ser parcelado com 25% de entrada e o restante em até 30 meses.
Imóvel com 952,80m² em Barra Bonita, São Paulo. Descrição: Terreno localizado na cidade de Barra Bonita, com uma área total de 952,80m², situado no lote n° 20 da quadra 15, no loteamento "Jardim das Orquídeas". O imóvel possui uma edificação construída com uma área total de 395,81m². A rua onde se encontra o terreno é a Rua Luiz Jacomini, anteriormente conhecida como Rua "D".
Casa em Ribeirão Preto, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado no bairro Jardim Clícia, em Ribeirão Preto, SP. A casa possui uma área construída de 145,00m² e um terreno de 150,00m².
Casa com 205m² em Uru, São Paulo. Descrição: Imóvel localizado em Uru, SP, com terreno de 205m² e uma casa de tijolos coberta com telhas francesas. A casa possui 42,18m² de área construída, com 2 dormitórios, sala, cozinha e banheiro. A avaliação indica uma área construída total de 63,00m², com edificação térrea e isolada. A estrutura é mista, com cobertura de telhas de barro sobre madeira na garagem e nos demais ambientes. O imóvel conta com pisos cerâmicos, paredes pintadas em látex, azulejos até o teto nas áreas frias, e forro de madeira (pinus). As instalações hidráulicas são completas, e as esquadrias são em ferro. A edificação é de padrão construtivo simples.
Conteúdo educativo conduzido por Raphael Cataldo Siston, sócio do Cataldo Siston Advogados — escritório especializado em leilão de imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro, com mais de 1.300 arrematações em duas décadas. Da estruturação do método à arrematação que rendeu mais de R$ 4 milhões.
ONBOARDING — INVESTIDOR
O caminho racional para quem nunca arrematou: como identificar oportunidades reais, evitar os erros que custam caro e entrar no leilão de imóveis de São Paulo com critério técnico desde o primeiro lance.
Leia o artigo relacionadoPRÉ-LEILÃO — ESTUDO PRÉVIO
Leilões oferecem imóveis até 50% abaixo do valor de mercado — mas a margem desaparece sem uma análise técnica prévia do processo judicial. Por que o estudo de viabilidade jurídica é a etapa mais decisiva da arrematação.
Ver mais em PublicaçõesRISCO CRÍTICO — ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Quando o imóvel tem alienação fiduciária ativa, o que vai a leilão judicial é o direito do devedor — não a propriedade. Caso real: arrematação de R$ 385.000 que exigiu mais R$ 1.196.000 para consolidar a propriedade plena.
Ver mais em PublicaçõesCÁLCULO DO INVESTIMENTO
O custo real da arrematação em leilão de imóveis vai muito além do lance: comissão do leiloeiro, ITBI, custas judiciais, registro, eventuais dívidas condominiais e custos de imissão na posse. Os números que transformam ou inviabilizam o investimento.
Leia o artigo relacionadoMITO PERIGOSO — PREÇO VIL
Cursos populares prometem arrematações por 30% do valor de avaliação — mas o ordenamento brasileiro proíbe lances vis. O limite legal de 50% e por que respeitá-lo é o que separa uma arrematação consolidada de uma anulação inevitável.
Ver mais em PublicaçõesPÓS-LEILÃO — IMISSÃO NA POSSE
Uma das situações mais temidas do investidor: o ocupante que resiste à desocupação. O instrumento processual da imissão na posse, prazos realistas e por que tentar negociar diretamente sem mandado judicial é sempre o pior caminho.
Leia o artigo relacionadoRISCO AVANÇADO — CONCURSO DE CREDORES
A armadilha jurídica que pode transformar uma arrematação aparentemente barata em prejuízo de centenas de milhares de reais. Quando o arrematante responde por dívidas adicionais — e o que verificar nos autos para identificar o risco antes do lance.
Ver mais em PublicaçõesRESULTADO — CASO REAL
Arrematação de R$ 800 mil revendida por mais de R$ 4 milhões — lucro superior a 400%. O caso completo, do estudo prévio à revenda, contado ao leiloeiro Jonas Rymer. Demonstração concreta do potencial do leilão de imóveis quando o método é respeitado.
Leia o artigo relacionadoDefinitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade na revenda ou locação, bem como para quem deseja adquirir sua moradia por preço significativamente abaixo do mercado — frequentemente até 50% inferior à avaliação. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos. O sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que conduza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance e a atuação processual após a arrematação. Com mais de 1.300 arrematações em 20 anos, o Cataldo Siston Advogados acompanha investidores e compradores em todas as etapas dessa modalidade de aquisição.
São as duas únicas modalidades de leilão de imóveis no Brasil. O leilão judicial decorre de um processo de execução determinado por um juiz — venda pública destinada à satisfação de dívida judicialmente reconhecida, regida pelos arts. 879 a 903 do CPC. O leilão extrajudicial é regido pela Lei 9.514/97 e envolve alienação fiduciária — promovido pela instituição financeira credora (Caixa, Santander, Itaú e outros bancos) fora da esfera judicial. As diferenças centrais estão no procedimento, na forma de pagamento (depósito judicial versus pagamento direto ao leiloeiro ou ao banco), no documento de transferência (carta de arrematação versus escritura pública) e na imissão na posse (mandado no mesmo processo versus ação petitória autônoma).
Estudo de Viabilidade Jurídica é a análise técnica aprofundada realizada pelo Cataldo Siston Advogados mediante contratação formal do cliente, antes da participação em leilão de imóveis. Compreende o estudo de todo o processo ou procedimento que levou o imóvel a ser leiloado, a análise da matrícula, do edital, dos débitos de IPTU e condomínio, e dos riscos de vícios processuais e procedimentais. É elaborado especificamente para cada cliente, conduzido pelos advogados especialistas do escritório e revisado por comitê interno antes da entrega. Método proprietário consolidado em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
Atuar no Judiciário é atividade privativa de advogado regularmente inscrito na OAB, conforme art. 1º da Lei 8.906/1994. Mas mesmo entre advogados, leilão de imóveis exige especialização — cada imóvel chega à expropriação por uma trajetória processual única, e cada modalidade segue legislação própria. O advogado especialista combina três camadas: diagnóstico do caso concreto, leitura completa do processo originário e domínio da legislação aplicável. Não há manual genérico — cada caso é um caso, e a profundidade técnica que determina desfechos favoráveis vem de décadas de prática forense em arrematações concluídas.
O processo organiza-se em cinco atos. Primeiro, seleção da oportunidade conforme perfil do cliente — localização, tipologia, faixa de valor e modalidade. Segundo, contratação formal do escritório e realização do Estudo de Viabilidade Jurídica. Terceiro, representação técnica no lance com teto sustentável definido. Quarto, atuação judicial pós-arrematação para expedição da carta, desvinculação de débitos, cancelamento de gravames e imissão na posse. Quinto, entrega do imóvel registrado em nome do cliente. O Cataldo Siston Advogados acompanha cada etapa após a formalização do contrato de honorários.
Os honorários variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e o escopo dos serviços contratados — Estudo de Viabilidade Jurídica, representação no lance e atuação judicial pós-arrematação. A consulta inicial com o Cataldo Siston Advogados serve para avaliação do caso e apresentação de proposta personalizada, definida individualmente para cada cliente. O investimento em assessoria jurídica especializada é largamente compensado pela segurança jurídica e pela economia obtida em relação à avaliação do imóvel.
A comissão do leiloeiro corresponde a 5% sobre o valor da arrematação, paga diretamente ao leiloeiro junto ou logo após o lance vencedor. Aplica-se igualmente a leilões judiciais e extrajudiciais. Esse valor não é opcional e deve estar incluído no planejamento financeiro do investidor antes do lance. Conforme orientamos no canal Cataldo Siston Advogados, todos os custos da operação são previsíveis e calculáveis previamente — não existe surpresa financeira após a arrematação.
O ITBI em leilão de imóveis é calculado sobre o valor da arrematação, não sobre o valor venal arbitrado pela Prefeitura. Esse é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, consolidado nos Recursos Especiais 1.670.521 e 1.542.296. A alíquota varia por município — em São Paulo é de 3%, em Jundiaí é de 2,5%. Como os imóveis em leilão costumam ser arrematados por valor bem abaixo do mercado, essa base de cálculo representa economia tributária expressiva para o arrematante. O imposto é recolhido junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado, antes do registro da carta de arrematação ou da escritura pública.
A regra geral é pagamento à vista em até 24 horas após a arrematação. Em alguns casos, o edital pode estabelecer 30% à vista e o restante em até 15 dias. Em leilão judicial, há ainda a possibilidade de parcelamento legal: caso ninguém faça oferta à vista, é admitido pagamento de 25% como entrada e o saldo em até 30 prestações mensais corrigidas. No leilão judicial, o pagamento é feito por depósito judicial à disposição do juízo. No leilão extrajudicial, é direcionado ao leiloeiro ou diretamente à instituição financeira credora, conforme estipulado no edital.
Sim, em leilões da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado se o imóvel atender aos requisitos do Sistema Financeiro de Habitação — teto atual de R$ 1,5 milhão. Em outros leilões extrajudiciais, a possibilidade depende da instituição credora e das condições estipuladas no edital. Em leilões judiciais, o pagamento é à vista ou parcelado conforme regras do CPC, sem utilização de FGTS. Cada caso deve ser avaliado antes do lance — o Cataldo Siston Advogados verifica essa elegibilidade no Estudo de Viabilidade Jurídica.
Em regra, imóveis em leilão judicial ou extrajudicial não podem ser visitados internamente, diferentemente de uma compra e venda tradicional. O comprador tem acesso à descrição do edital, fotos quando disponíveis e pode visitar o entorno do imóvel para conhecer a vizinhança. Por isso, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para eventuais reformas. A análise técnica realizada pelo escritório no Estudo de Viabilidade Jurídica complementa essas informações com diligência presencial sempre que viável e levantamento documental do estado registral e da situação de ocupação do bem.
Não como regra. Em vinte anos atuando no mercado de leilão de imóveis, observamos que a maior parte dos imóveis arrematados está em estado compatível com uso imediato ou demanda apenas reformas pontuais. Casos de imóveis severamente danificados são exceção, não regra. O perfil real do imóvel é levantado em diligência prévia, antes de qualquer recomendação de lance. Como medida de segurança, recomenda-se reservar cerca de 5% do valor da arrematação para reformas eventuais. Esse mito é tratado em vídeo dedicado no canal Cataldo Siston Advogados no YouTube.
A escolha depende do perfil do investidor e da estratégia de aquisição. Imóveis ocupados costumam ser arrematados por preços ainda mais atrativos, justamente porque afastam parte dos interessados. A imissão na posse, quando bem conduzida tecnicamente, é procedimento previsto em lei e tem caminho processual definido — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97 em leilão extrajudicial. O escritório define a estratégia jurídica adequada para cada caso, considerando situação concreta de ocupação, vara responsável e prazo desejado pelo cliente.
Em vídeo dedicado no canal, identificamos quatro riscos principais que merecem atenção do investidor: dívidas anteriores à arrematação como IPTU atrasado e taxas condominiais; impugnação à arrematação por questões processuais que podem passar despercebidas sem análise técnica; demora na imissão na posse, especialmente em casos de ocupação resistente; e situações específicas de usufruto vitalício, em que terceiro tem direito de uso por toda a vida. Não se trata de ter medo do leilão, mas sim de entrar com informação e segurança jurídica para transformar a oportunidade em lucro. Cada risco tem instrumento técnico de mitigação preventiva no Estudo de Viabilidade Jurídica.
A impugnação à arrematação ocorre em hipóteses específicas previstas em lei — preço vil, vício de intimação, defeitos procedimentais ou existência de ônus relevante sobre o imóvel não declarado no edital. Em leilão judicial, regula-se pelo art. 903 do CPC. Em leilão extrajudicial, eventuais nulidades dependem de demonstração de descumprimento dos prazos e ritos da Lei 9.514/97. Quando o estudo prévio é técnico e completo, identificamos previamente eventuais fragilidades que poderiam fundamentar impugnação, permitindo decisão informada antes do lance. Nossa taxa de êxito em arrematações concluídas é de 98,8%.
A desistência da arrematação é admitida apenas em hipóteses excepcionais. Em leilão judicial, o arrematante poderá desistir se for demonstrado vício processual relevante após o lance ou se houver ônus sobre o imóvel não mencionado no edital. Em leilão extrajudicial, a desistência só é cabível diante de grave irregularidade no edital de leilão. Fora dessas hipóteses excepcionais, a arrematação é definitiva. Por isso, o Estudo de Viabilidade Jurídica antes do lance é determinante — ele identifica essas situações antes que o cliente assuma compromisso financeiro.
O prazo depende de variáveis que vão muito além do edital — situação de ocupação do imóvel, vara judicial responsável, andamento processual e estratégia jurídica adotada. Para imóveis desocupados, a imissão é mais célere; para imóveis ocupados, o prazo pode se estender conforme o caso concreto. A promessa de prazos fixos é frequentemente irrealista. Trabalhamos com expectativas técnicas calibradas para cada operação, definindo a via processual mais adequada — seja por mandado de imissão em leilão judicial, seja por ação petitória autônoma com tutela de urgência em leilão extrajudicial nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97.
A regra muda conforme a modalidade. Em leilão judicial, o produto da arrematação geralmente quita as dívidas garantidas pela penhora, conforme art. 908 do CPC, e o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus na maior parte dos casos. Em leilão extrajudicial regido pela Lei 9.514/97, dívidas anteriores de IPTU, condomínio e Taxa de Incêndio podem se transferir ao arrematante por sub-rogação. O Estudo de Viabilidade Jurídica realiza levantamento direto junto a administradoras, prefeituras e cartórios, quantificando previamente todos os passivos transferíveis para que o lance seja calibrado com precisão.
Você pode combinar os filtros de cidade, bairro ou região, tipo de imóvel, faixa de preço, tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e data limite do 1º leilão para restringir os mais de 7 mil imóveis do estado de São Paulo aos que interessam ao seu perfil de investimento. Os filtros podem ser usados em conjunto — por exemplo, apartamentos na Zona Sul da capital entre R$ 300 mil e R$ 600 mil em leilão extrajudicial.
O catálogo é atualizado diariamente, incorporando novos imóveis, alterações de data e cancelamentos assim que publicados pelos leiloeiros e instituições financeiras. Os dados exibidos refletem a base mais recente disponível no momento do seu acesso.
No leilão judicial, a primeira praça (1º leilão) ocorre pelo valor da avaliação do imóvel; se não há lance, segue-se a segunda praça (2º leilão), com lance mínimo menor — nunca abaixo do preço vil, vedado pelo art. 891 do CPC. No leilão extrajudicial, regido pela Lei 9.514/97, a lógica é semelhante: o 1º leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e, sem arrematação, ocorre o 2º leilão, cujo lance mínimo deve cobrir ao menos a dívida, encargos e despesas. As datas e os valores de cada leilão aparecem nos dados de cada imóvel neste catálogo.
Ao encontrar um imóvel de interesse, use o botão "Saiba mais" no cartão para abrir a página completa do imóvel, com os dados do processo, ou o botão "Fale conosco" para iniciar contato direto pelo WhatsApp. A partir daí, o Cataldo Siston Advogados realiza o Estudo de Viabilidade Jurídica antes de qualquer lance — a mesma análise técnica aplicada em mais de 1.300 arrematações em 20 anos.
O estado de São Paulo concentra leilões em mais de 100 municípios, do interior (Campinas, Ribeirão Preto, Sorocaba, São José dos Campos) ao litoral (Santos, Guarujá, Praia Grande). O catálogo reúne o inventário do estado inteiro para que você compare oportunidades entre regiões — use o filtro de cidade ou bairro para restringir a busca só à capital ou a uma região específica, se preferir.
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