Como devem ocorrer os leilões extrajudiciais?

Como você deve saber, os leilões de imóveis são divididos em duas categorias: leilões judiciais e leilões extrajudiciais. Os leilões judiciais estão entre as modalidades de expropriação executiva: o próprio estado promove a alienação forçada de bens que fazem parte do patrimônio do devedor (neste caso, o imóvel) para quitar seus débitos com o credor. Já os leilões extrajudiciais provêm de contratos de alienação fiduciária, nos quais a pessoa coloca seu imóvel como garantia em um empréstimo ou financiamento.

Quais são os procedimentos de um leilão extrajudicial?

Normalmente, os leilões de imóveis extrajudiciais seguem os trâmites abaixo.

1 – Alienação fiduciária e inadimplência do dono do imóvel

Como citamos anteriormente, o leilão extrajudicial é proveniente de um contrato de alienação fiduciária. Esse é um contrato por meio do qual uma pessoa pega um empréstimo ou financiamento, colocando seu imóvel como garantia. Ou seja, caso ela não consiga pagar as parcelas no futuro, o credor (que emprestou o dinheiro) terá o direito de tomar posse do imóvel. Para que o imóvel seja totalmente tomado pela instituição ou pessoa credora, deve haver um número mínimo de parcelas do empréstimo não pagas em sequência, estabelecido no próprio contrato de alienação fiduciária. Costuma ser de três parcelas seguidas. Caso isso ocorra, é enviada uma notificação para o devedor, informando que ele tem 15 dias para quitar as parcelas em atraso. Se ele continuar inadimplente, o credor pode tomar posse do imóvel e iniciar o leilão extrajudicial. Todas as especificações e normas dos contratos de alienação fiduciária podem ser consultadas na Lei nº 9.514/1997.

2 – Consolidação da posse do credor

Antes de iniciar o leilão do imóvel alienado fiduciariamente, o credor deve converter a propriedade fiduciária desse imóvel em propriedade definitiva, consolidada integralmente no nome dele. Ao fazer isso, o credor se torna o dono do imóvel, devendo levá-lo a leilão.

3 – Escalação do leiloeiro

A primeira coisa que o credor deve fazer para iniciar o leilão extrajudicial é nomear um leiloeiro oficial, que esteja devidamente registrado na Junta Comercial do estado em que o imóvel está localizado. Normalmente, ele é indicado pela própria Junta. O leiloeiro será responsável por definir o edital do leilão, que contém todas as regras para a venda e compra do imóvel e para a realização do leilão, como forma de pagamento, datas, horários, lances mínimos, entre outras. Além disso, traz informações relevantes sobre o imóvel em si e o antigo proprietário, como dívidas que podem ser passadas para o arrematante. O leiloeiro também costuma cuidar da divulgação dos leilões extrajudiciais e judiciais dos quais fica responsável. Em troca, recebe uma comissão de 5% em cima do valor de arrematação e, em alguns casos, uma comissão percentual opcional a ser negociada entre ele e o vendedor do imóvel (credor).

4 – Início do leilão

Com o leiloeiro devidamente escalado e o edital produzido, dá-se início ao leilão extrajudicial. Por lei, ele deve ocorrer em duas etapas (ou praças). No primeiro leilão, o lance mínimo é definido de acordo com o valor de avaliação do imóvel no contrato de alienação fiduciária. Se não houver nenhum interessado, é realizado um segundo leilão. O segundo leilão deve ser feito 15 dias depois do primeiro. Nele, o valor do lance inicial será, no mínimo, a dívida do executado (antigo proprietário), mais despesas de cartório, dívidas de IPTU, custos de execução e comissão do leiloeiro. Desta forma, pode ser menor que o valor da primeira praça ou não.

5 – Após o leilão

Terminadas as etapas do leilão extrajudicial, há duas possibilidades: não haver nenhum comprador (leilão negativo) ou alguém arrematar (leilão positivo). Em caso de leilão negativo, o credor toma posse efetiva do imóvel, podendo vendê-lo como bem entender: diretamente a terceiros, realizando outro leilão pelo valor que desejar, alugando, entre outras opções. Já em caso de leilão positivo, na segunda ou na primeira praça, o arrematante deve pagar o valor do lance, seguindo as regras definidas no edital. Uma vez pago o valor, o credor emitirá o termo de quitação e será elaborado o auto de arrematação, que deve ser assinado pelo arrematante e pelo leiloeiro, para que a compra seja completa, acabada e irretratável. A partir daí, o arrematante deve iniciar todos os procedimentos burocráticos para tomar posse definitivamente do imóvel.

6 – Transferindo a posse do imóvel após o leilão

Caso o imóvel ainda esteja ocupado, será necessário entrar com uma ação de imissão na posse para desocupá-lo, geralmente concedida por meio de uma decisão liminar. Você precisará apresentar o auto de arrematação ao juiz para esse fim. No entanto, para garantir a propriedade definitiva do imóvel arrematado, de acordo com o art. 1.245, caput, do Código Civil, é obrigatório realizar o registro dele em cartório. Para isso, leve a escritura pública de compra e venda, que será lavrada logo após o leilão, ao cartório imobiliário mais próximo. Feito isso, o imóvel leiloado já será 100% seu.