Leilão judicial de imóvel com hipoteca

A hipoteca configura-se como um direito real de garantia, o qual vincula o imóvel do devedor ao pagamento de uma dívida. Os seus principais efeitos são:

1 – estabelecer o direito de preferência no pagamento, ao credor hipotecário;

2 – seguir o bem em poder de quem quer que se encontre, de modo que, havendo a transmissão do imóvel garantidor, a hipoteca permanece como objeto de garantia da dívida do alienante;

3 – executar judicialmente o imóvel dado em garantia, na hipótese de a obrigação não ser paga.

Por seu turno, a arrematação de imóvel em leilão judicial configura-se como forma originária de aquisição de propriedade, motivo pelo qual extingue todos os direitos reais de garantia incidentes sobre o bem, tal como a hipoteca. Nesse passo, o crédito hipotecário deverá ser quitado com o preço da própria alienação judicial, o que enseja a transferência do imóvel ao arrematante de forma livre e desimpedida deste ônus real.

Todavia, para que a hipoteca seja extinta por força da arrematação, conforme previsto pelo art. 1.499, VI, do Código Civil, é imprescindível o cumprimento das formalidades previstas pelo art. 1.501, do Código Civil e pelo art. 889, V, do Código de Processo Civil, os quais determinam que o credor hipotecário deve ser cientificado da alienação judicial, com pelo menos 05 (cinco) dias de antecedência. Leia-se:

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
(...)
VI – pela arrematação ou adjudicação.

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: (...)
V — o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

Nessa hipótese, de extinção da hipoteca pela arrematação, o credor hipotecário deverá buscar satisfazer o seu crédito junto ao preço da alienação judicial, consoante à sua ordem de preferência em relação aos demais credores, sendo certo que os créditos tributários de IPTU preferem aos condominiais e estes ao hipotecário, nos termos da Súmula 276 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, e da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, que possuem a seguinte disposição:

Súmula nº 276 do TJ/RJ – "O crédito tributário prefere ao condominial e este ao hipotecário".

Súmula nº 478 do STJ – "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".

E, caso não haja saldo suficiente para efetuar o pagamento do crédito hipotecário com o produto da arrematação, o respectivo credor deverá buscá-lo junto ao devedor originário, que responderá pessoalmente pelo restante do débito, nos termos do art. 1.430, do Código Civil.

Portanto, conclui-se que a arrematação extingue a hipoteca, desde que sejam cumpridos os preceitos da legislação de regência, o que denota a inexorável importância do estudo prévio do processo que levou determinado imóvel a ser leiloado.

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