Aluguel por temporada de apartamentos em condomínios edilícios

Atualmente, a prática de aluguel por temporada de apartamentos em condomínios edilícios residenciais vem causando forte debate jurídico, sendo objeto de inúmeras divergências doutrinárias e jurisprudenciais.

Por um lado, entende-se que a locação por temporada, com elevada rotatividade, consiste em atividade de hotelaria (serviço de hospedagem) dentro de condomínio edilício, o que desvirtuaria a sua natureza, porquanto a convenção proíbe o uso de unidade residencial para fins comerciais. Também se entende que a alta rotatividade de pessoas compromete a segurança, o sossego e o dia a dia dos demais moradores. Vejamos:

TJ-RJ – AI: 00604816520168190000, Relator: Des(a). FABIO DUTRA, Data de Julgamento: 11/07/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA DETERMINAR QUE A RÉ SUSPENDA A ATIVIDADE COMERCIAL EXERCIDA NO IMÓVEL. AGRAVANTE SUSTENTA INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO À LOCAÇÃO POR TEMPORADA NO REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO. A LOCAÇÃO POR TEMPORADA SE DISTINGUE DO CONTRATO DE HOSPEDAGEM JUSTAMENTE PELO OFERECIMENTO DOS DENOMINADOS SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM. HÁ ELEMENTOS QUE EVIDENCIAM QUE A AGRAVANTE NÃO REALIZA SIMPLES LOCAÇÕES POR TEMPORADA, MAS SIM EXPLORA SUA UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS, EXERCENDO ATIVIDADES TÍPICAS DE HOTELARIA. O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO ESTABELECE EXPRESSAMENTE A FINALIDADE RESIDENCIAL DOS APARTAMENTOS. EXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA EVIDENCIADO PELA GRANDE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS ESTRANHAS NO EDIFÍCIO, UMA VEZ QUE ALUGAM O APARTAMENTO POR POUCOS DIAS, COMO OCORRE EM HOTÉIS, OCASIONANDO PARA OS CONDÔMINOS SENSAÇÃO DE INSEGURANÇA. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

Por outro lado, defende-se que o aluguel por temporada de apartamentos é expressamente prevista pelo art. 48 da lei de locações (lei nº 8.245/91), sendo contratada por prazo não superior a 90 dias para residência temporária do locatário, de forma que não altera a destinação residencial da unidade imobiliária. Nesse sentido:

TJ-RJ – APL: 01075534520168190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 13 VARA CIVEL, Relator: CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA, Data de Julgamento: 27/09/2017, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2017
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO POR TEMPORADA. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA RÉ A ABSTER-SE DE UTILIZAR A SUA UNIDADE HABITACIONAL OU OUTRAS QUE ADMINISTRA NO CONDOMÍNIO AUTOR, POR TEMPORADA OU HOSPEDAGEM, QUE NÃO SEJA ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL, NA FORMA PERMITIDA NA CONVENÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. CONVENÇÃO QUE PERMITE A LOCAÇÃO POR TEMPORADA, SE TIVER FIM RESIDENCIAL. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUTOR QUE NÃO COMPROVOU FINALIDADE DIVERSA. MANUTENÇÃO DO JULGADO. HONORÁRIOS RECURSAIS, FIXADOS CONSOANTE A REGRA DO ART. 85, § 11 DO NCPC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Ademais, sustenta-se que o proprietário, nos termos dos artigos 1228 e 1.335, do Código Civil, tem o direito de usufruir o bem, inclusive locando a terceiros, por temporada, não podendo tal direito ser limitado pela convenção nem pelo regimento interno do condomínio, sob pena de indevida interferência e restrição no direito exclusivo de propriedade do condômino. Ex vi:

TJ-PR – APL: 16024330 PR 1602433-0 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 23/02/2017, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2002 03/04/2017
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA – MULTA APLICADA AO CONDÔMINO – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE – LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA EXPRESSAMENTE PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL OU DESVIO DE FINALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.

Nessa linha, entendemos que o proprietário possui o legítimo direito de usufruir do seu bem como pretender, inclusive, locando-o pelo período que for, desde que respeitada a natureza residencial do condomínio. Todavia, esse direito deve ser exercido segundo à sua função social, de forma que prevaleça o interesse comum ao individual, impondo-se limitações em prol do sossego, da saúde e segurança dos demais condôminos, tudo a ser considerado diante dos fatos concretos. Ainda possui dúvidas? Entre em contato conosco e obtenha uma assessoria jurídica especializada.