A aquisição de imóvel em leilão judicial se configura como forma de aquisição originária de propriedade, motivo pelo qual extingue os ônus e gravames do imóvel arrematado, que passa ao arrematante totalmente livre e desembaraçado de débitos e purgado dos direitos reais de garantia.
Nesse sentido repousa a firme jurisprudência do e. STJ e do nosso c. TJ/RJ, senão vejamos:
STJ – AgRg no Ag: 1225813 SP 2009/0160766-2, Relator: Ministra ELIANA CALMON, Data de Julgamento: 23/03/2010, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/04/2010. EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ARREMATANTE – APLICAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. 1. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, de maneira que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. 2. Agravo regimental não provido.
TJ-RJ – AI: 00244129720178190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 19 VARA CIVEL, Relator: CARLOS AZEREDO DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/10/2017, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2017. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. PAGAMENTO DE ITBI NA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. 1. O imposto devido pelo agravante em razão da arrematação do imóvel foi devidamente recolhido, conforme se depreende da guia de ITBI e certidão do registro imobiliário dando conta da arrematação do imóvel e o pagamento do referido imposto, calculado sobre o valor do bem arrematado. 2. A arrematação é forma de aquisição originária do bem e conforme lição do jurista Caio Mário da Silva Pereira é considerada originária a propriedade daquele que se torna dono de um bem que jamais esteve sob o senhorio de alguém; ou seja, é uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, direta ou indireta; sem que tenha havido, pois, qualquer relação com o estado jurídico anterior daquele bem. 3. A propriedade adquirida por meio da arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam, tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública. RECURSO PROVIDO PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA, OFICIANDO-SE AO 5º RGI PARA QUE PROCEDA AO INCONDICIONAL REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA EM FAVOR DA PARTE AGRAVANTE
A aquisição originária é aquela em que a aquisição do direito não decorre da transferência do bem feita por outra pessoa. O direito de propriedade, na origem, vem para o titular imaculado de eventuais vícios que pudessem existir em relações jurídicas anteriores.
Já na aquisição derivada, o direito do adquirente é a consequência lógica e exata da relação jurídica anterior que lhe dá suporte e estrutura, de forma que a mesma se condiciona ao direito do antecessor, sendo a propriedade criada o resultado do direito titularizado pelo transferente.
No leilão judicial, o órgão jurisdicional, na execução, incursiona no patrimônio do executado, decide sobre qual bem será expropriado e providencia a sua alienação, mas não age como se representasse o executado. Afinal, para tanto, seria indispensável que o executado consentisse em submeter-se a esses atos praticados pelo Estado, o que não ocorre.
Não há, portanto, aquisição derivada, mas originária da propriedade pelo arrematante do bem, já que inexiste cooperação do proprietário anterior para a aquisição da propriedade. Isto posto, revela-se notar a extrema segurança jurídica decorrente da aquisição de imóvel através de leilão judicial, desde que haja uma assessoria jurídica especializada e prévia, que analise exaustivamente a regularidade dos institutos de direito processual e material, bem como investigue todas as dívidas que possam aderir ao imóvel em questão.
