Leilão Rural São José dos Campos/SP

Rua Ribeirão da Água Soca, S/N

Primeiro Leilão
05/08/2025

Valor mínimo
R$ 299.596,79

Segundo leilão
16/04/2025

Valor mínimo
R$ 209.717,76

Descrição

JudicialÀ vista

Imóvel rural de 3,4814 hectares em São José dos Campos, SP. O imóvel está localizado na zona rural do município de São José dos Campos, na região conhecida como “Bairro do Água Soca ou Rochedo”, possuindo uma área total de 34.814,00 m². Inclui benfeitorias como uma casa sede com churrasqueira de 66,00 m² e uma cobertura de área externa de 61,50 m². O imóvel é inscrito no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e possui matrícula no 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São José dos Campos. A avaliação total do imóvel é de R$ 287.000,00 em junho de 2024, com uma avaliação atualizada de R$ 297.691,56 em março de 2025.

Tipo
Rural

Área Edificada
m²

Vagas

Quartos

O imóvel em leilão acima não foi objeto de análise jurídica prévia.
Entenda como funciona o nosso estudo de viabilidade jurídica clicando aqui ou entre em contato conosco.

Benefícios dos
leilões imobiliários

A possibilidade de adquirir imóveis por preços fortemente descontados (até pela metade do seu valor) faz com que esse tipo de investimento imobiliário seja altamente vantajoso para quem deseja lucrar com a revenda ou locação, e também para aqueles que almejam comprar a casa própria ou melhorar o padrão residencial.

1

Alta rentabilidade na revenda ou locação

2

Compra da moradia por valor muito abaixo do mercado

3

Segurança jurídica do investimento, se bem assessorado

Quais são os riscos de
arrematar imóveis em leilão?

Os riscos inerentes aos leilões imobiliários caracterizam-se pela eventual demora na finalização da arrematação, que se dará com a transferência da posse e da propriedade do imóvel, e pela posterior anulação do leilão realizado, que poderá ocorrer caso seja verificado algum vício no processo judicial ou no procedimento extrajudicial que levou o imóvel a leilão.

Como arrematar imóveis em
leilão com segurança?

Os leilões de imóveis possuem procedimentos definidos em lei. Portanto, é extremamente importante destacar que o principal fator de sucesso desse investimento é jurídico, motivo pelo qual somente um escritório de advocacia extremamente especializado e experiente na área consegue prover a necessária segurança jurídica e financeira de toda a operação, que inicia com o estudo prévio de viabilidade jurídica (due diligence) e só termina com a entrega da posse e da propriedade do imóvel ao arrematante, de forma livre e desembaraçada de débitos.

Pré-leilão

Estudo de viabilidade jurídica do leilão imobiliário

Dia do leilão

Acompanhamento na realização dos lances e assinatura do Auto de Arrematação

Vencendo o leilão

Desocupação do imóvel, regularização e registro do título de propriedade

SAIBA MAIS SOBRE A NOSSA ASSESSORIA EM LEILÕES

Dúvidas sobre leilões de imóveis

Tratando-se de leilão judicial, a imissão na posse do imóvel pelo adquirente é consequência natural da arrematação e ocorre mediante determinação judicial nos próprios autos da execução, sem que haja necessidade de propositura de outra ação para esse fim.

No caso de leilão extrajudicial de imóvel que esteja ocupado, o arrematante deverá ajuizar uma ação de imissão na posse, que, nos termos da lei de alienação fiduciária, assegura ao arrematante o direito de ser liminarmente imitido na posse do imóvel em até 60 dias, desde que comprove o registro da propriedade junto ao RGI.

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O pagamento da arrematação no leilão judicial é feito mediante depósito judicial, em conta vinculada ao processo, com o respectivo valor sendo corrigido monetariamente até a transferência da posse e da propriedade ao arrematante. Caso haja anulação do leilão, esse valor é devolvido com todas as devidas correções.
Por regra, esse depósito deve ser feito à vista, em até 24h após a arrematação. No entanto, em alguns casos, pode ser estipulado o pagamento de 30% à vista e os 70% restantes em até 15 dias.

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Os débitos de condomínio vencidos até a data da arrematação devem ser pagos com o preço do lance vencedor.

Ultimamente, temos conseguido fazer com que os débitos condominiais vencidos após a data da arrematação, até a data da imissão na posse, também sejam quitados com o produto da própria arrematação, através da aplicação, por analogia, do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que, tratando do tema por ocasião da negociação de imóveis na planta, decidiu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promitente comprador.

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A arrematação extingue a hipoteca, desde que o credor hipotecário seja intimado da alienação judicial com até 05 dia de antecedência. Nesse caso, o juiz da execução determinará a baixa do gravame nos autos em que ocorreu a arrematação, e o credor hipotecário deverá buscar satisfazer o seu crédito junto ao preço pago no leilão, observando a sua ordem de preferência em relação aos demais credores.

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Tratando-se de leilão judicial de imóvel, o arrematante não tem nenhuma responsabilidade pelos débitos tributários de IPTU que recaem sobre o bem arrematado, sendo certo que o produto da alienação, por sub-rogação, deve solver a dívida tributária, conforme prevê o paragrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional. Em outras palavras, a sub-rogação do crédito tributário de IPTU deve ser realizada sobre o preço pago pelo arrematante, cabendo ao Município habilitar seu crédito junto ao Juízo em que ocorreu a arrematação do imóvel.

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Os leilões de imóveis possuem procedimentos definidos em lei. Caso a arrematação do imóvel seja precedida de um exaustivo estudo de viabilidade jurídica, realizado por um escritório de advocacia imobiliária altamente especializado, pode-se assegurar que não haja risco de perda do capital investido, sendo certo que a aquisição de imóveis em leilões judiciais configuram-se como forma originária de aquisição de propriedade, de modo que o direito de propriedade, na origem, vem para o titular imaculado de eventuais vícios que pudessem existir em relações jurídicas anteriores.

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Enquanto nas tradicionais formas de transferência da propriedade imobiliária, o ITBI é calculado com base no valor venal arbitrado pelo respectivo Município, na específica hipótese de alienação de imóvel em leilão judicial, o seu valor venal, inclusive para recolhimento do ITBI, corresponde ao valor pelo qual o bem foi arrematado.

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Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade com a revenda ou locação, bem como para aqueles que querem comprar sua moradia por preço fortemente descontado. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos, sendo certo que o sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que garanta a segurança de toda a operação.

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Primeiro leilãoValor Mínimo
16/04/2025R$ 416.069,59
Segundo leilãoValor Mínimo
16/04/2025R$ 208.034,79
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16/04/2025R$ 416.069,59
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Primeiro leilãoValor Mínimo
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Segundo leilãoValor Mínimo
16/04/2025R$ 190.000,00
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Depoimentos

Áspas

Como sou arquiteta, vinha planejando arrematar um imóvel em leilão para reformá-lo e vende-lo, como forma de investimento aliado à minha área de atuação. A grande questão para mim sempre foi diminuir os riscos neste tipo de aquisição, pois estórias de insucessos são muito comuns.

Através da indicação de um amigo, fui apresentada ao escritório Cataldo Siston, e desde o primeiro contato fui muito bem atendida pela sócia Cristiane Dellassopa, que fez toda a análise jurídica necessária para que eu pudesse arrematar com tranquilidade o imóvel que julguei mais interessante para meu objetivo.

Em todas as fases, incluindo emissão da posse até o registro de imóveis, a eficiência e profissionalismo do escritório esteve presente. Agora aguardo a venda deste imóvel para entrar em nova empreitada com meus novos “parceiros”.

Denise de Castilho Provenzano
Arquiteta

Como cliente e parceiro de negócios do escritório Cataldo Siston há quase 10 anos tenho toda tranquilidade em referendar seus serviços, seu trabalho impecável e histórico de sucesso em todas as aquisições, investimentos e serviços a nós prestados. Além de ser um workaholic sempre comprometido nos mínimos detalhes, nos protegendo contra riscos e cumprindo estritamente todos os prazos.

Estou a disposição de qualquer um que queira conversar a respeito da competência, qualidade, comprometimento e seriedade com que o Raphael e sua equipe prestam serviços na área imobiliária tendo como foco principal os leilões de imóveis.

Felipe Bueno
Presidente da BX Capital

Na Ipanema Investimentos adotamos o modelo: faça o melhor, com o melhor, sempre focando na segurança e rentabilidade.

Na área de Direito Imobiliário o escritório Cataldo Siston é o melhor.

Sempre nos entregou excelentes resultados.

João Sampaio Vianna
Presidente da Ipanema Investimentos

Conheci o Raphael Siston através de um amigo, o seu tio Eduardo. Estava em busca de alguém competente para assessorar-me no seguimento de Leilão de Imóveis. No primeiro encontro fiquei impressionado com o vasto conhecimento sobre o tema que o jovem Siston demonstrou ter. Foi uma aula de pouco mais de 2 horas em que pude conhecer um pouco sobre o assunto. Tive contato com outro advogado que trabalhava no mesmo setor, mas o Siston o superou e muito.

Convencido, resolvi investir no ramo e fiz minha primeira arrematação em 2013, até hoje sou cliente bastante ativo. A assistência presencial prestada por eles no Atrio do Fórum, cujo domínio do momento exato de entrar no pregão do leilão é fundamental, total, tranquilizante. A sua equipe de assistentes, em especial a advogada Cristiane, é o que há de melhor nessa relação comercial, pois estão sempre à disposição e solícitos para dirimir suas dúvidas.

O vasto conhecimento jurídico que eles têm sobre o assunto, impressiona. A vontade de ganhar sempre estampadas em seus rostos nos passa uma tranquilidade impressionante.  Li praticamente todos os meus processos e tiro o chapéu para o trabalho que desenvolvem. Pelo que sei nunca perderam um processo sequer, todos os meus confirmam a veracidade, venceram todos. Resultado 100% garantido.

Recomendo, sem medo de errar, a assistência jurídica prestada pelo Cataldo Siston Advogados em leilões de um modo geral.

Paulo André Marques
Investidor

Com sólido escritório de leilões, na seara judicial, podemos afirmar que a aquisição de bens (particularmente imóveis) em leilões sempre representou uma excelente oportunidade de investimento, uma vez que arrematações bem abaixo do valor de mercado constituem a regra.

De uns tempos para cá, o mercado de leilões – quase sempre exclusivamente voltado para investidores – foi abraçado também por pessoas interessadas em adquirir imóveis para uso próprio.

Importante salientar que o interessado em adquirir um bem em leilão pode e deve se valer de assessoria jurídica, até porque pós-leilão precisará obter documentos em juízo, exemplificativamente carta de arrematação. E dentre os escritórios atuantes nessa específica área, sentimo-nos à vontade de citar o Cataldo Siston Advogados, que sempre demonstrou lisura e competência quando atuou nos leilões conduzidos por nosso escritório de leilões.

Anderson Carneiro Pereira
Leiloeiro Público

Eu sempre quis entrar neste negócio de leilão, mas tinha receio de cair em alguma armadilha. Aí um amigo me apresentou o Raphael Siston e sua equipe e a coisa ficou muito mais fácil. Desde o inicio, senti a tranquilidade de contar com profissionais competentes que nos ajudam muito desde o princípio, analisando cada detalhe do processo para que possamos fazer os lances nos imóveis com menos riscos de apresentar problemas. Com isto, eu e minha esposa já arrematamos dois apartamentos na Zona Sul do Rio de Janeiro, sendo que um deles já foi reformado e alugado e outro encontra-se na fase final de imissão de posse. Recomendo sem dúvida o escritório Cataldo Siston Advogados para auxiliar a todos, que como eu, que precisam de ajuda para comprar um imóvel com um preço final atraente e que se torne um bom investimento.

Carlos Uchoa
Investidor

A procura por leilão de imóveis hoje é um atrativo para o tipo de aquisição, pois fica abaixo do preço de mercado. Atualmente, os leilões são realizados presencialmente e online e podem ser acompanhados virtualmente após um cadastro no nosso site. A nossa atuação é voltada para leilões judiciais de imóveis e dispomos de excelente estrutura administrativa, escritório e auditório para transmissão dos leilões, ainda disponibilizamos transmissão instantânea. O objetivo da empresa é atender aos clientes que nos honram por escolherem nossos serviços profissionais, nos sentimos altamente gratificados. Além disso, é necessário que todo arrematante tenha uma assessoria e o Cataldo Siston oferece esse assessoramento de forma completa para uma arrematação segura e o bem é liberado rapidamente.

Rodrigo Portella
Leiloeiro Público

O contato inicial com o escritório foi por indicação para solução de uma demanda na área imobiliária. A partir daí, construímos uma relação de confiança, sustentada pela percepção de competência e experiência profissional demonstradas por seus advogados. Com essa relação fortalecida, depositamos cada vez mais credibilidade na advocacia do escritório e fomos além da contratação de serviços partindo para a aquisição de imóveis em leilões. Prestação de serviço com seriedade e presteza, num ambiente confortável e acolhedor.

Ana Maria Mendes
Investidor

Eu sou do ramo desenvolvimento de projetos para galpões logísticos, atuando geralmente como o “terreneiro”. No passado, meu pai comprava imóveis estressados em leilões de dívidas trabalhistas bastante arriscados e ele sempre gostou disso. Tivemos uma indicação em 2015 de um amigo para conhecer o Raphael e desde então começamos a arrematar, processo que correu bem com Dr. Raphael e Dra. Cristiane sempre atuando da melhor forma com relação ao interesse do cliente. Indiquei para um parceiro nosso que tem uma grande de rede de farmácias, que também está extremamente satisfeito e vem expandindo seus negócios e arrematando novas lojas. Além disso, tenho Dr. Raphael como um grande amigo no âmbito pessoal.

Frederico Brandão
Investidor

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