1 – De início, é necessário esclarecer que o crédito tributário de IPTU é uma obrigação de natureza real (propter rem), de modo que a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o detentor da titularidade do bem. Assim, havendo a sucessão por aquisição de imóvel, o adquirente, como novo proprietário, assume o lugar do proprietário anterior também no que diz respeito a tais débitos.
2 – Nesse sentido é o que se extrai do caput do art. 130 do Código Tributário Nacional. Leia-se:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único: No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”
3 – Todavia, tratando-se de leilão judicial de imóvel, o arrematante não tem nenhuma responsabilidade pelos tributos que incidiram sobre o bem arrematado, sendo certo que o produto da alienação, por sub-rogação, deve solver a dívida tributária, conforme prevê o paragrafo único do aludido artigo. Em outras palavras, a sub-rogação do crédito tributário deve ser realizada sobre o preço pago pelo adquirente, cabendo ao Município habilitar seu crédito junto ao Juízo em que ocorreu o leilão do imóvel.
4 – Ademais, é de extrema importância destacar que, nem mesmo se o preço alcançado no leilão imobiliário for insuficiente para quitar a dívida tributária, o arrematante fica responsável pela eventual diferença, uma vez que o antigo proprietário do imóvel continua obrigado pelo débito tributário remanescente, porquanto o executado (antigo proprietário) tem relação jurídico-tributária com o fisco, e o arrematante tem relação jurídica com o Estado-Juiz.
5 – Assim, a arrematação de imóvel em leilão judicial tem o efeito de expurgar qualquer ônus obrigacional sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o livre de qualquer encargo ou responsabilidade tributária. Outro não é o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
TJ-RJ – APL: 00134092020118190045 RIO DE JANEIRO RESENDE CENTRAL DE DIVIDA ATIVA, Relator: SÉRGIO SEABRA VARELLA, Data de Julgamento: 07/02/2018, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 08/02/2018
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. EXERCÍCIOS DE 2008 E 2009. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE. 1. Alienação do imóvel após o lançamento do débito fiscal e depois do ajuizamento da ação. Leilão judicial realizado em processo trabalhista. Município que pretende o redirecionamento da execução fiscal, fazendo constar o atual proprietário do bem. 2. Nos casos em que a alienação é realizada em leilão, o arrematante adquire o bem livre dos ônus fiscais, pois os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, se sub-rogam no preço da arrematação. Aplicação do art. 130, parágrafo único, do CTN. Impossibilidade de atribuir ao atual proprietário a responsabilidade tributária pendente. 3. Auto de arrematação que contém expressa previsão no sentido de que “A venda foi procedida na forma do parágrafo único do artigo 130 do CTN, sub-rogando-se o débito de IPTU no valor, lançado”. 4. Incabível o redirecionamento da execução fiscal pretendido, com a alteração do polo passivo. 5. Compete ao Fisco perseguir o seu crédito junto ao Juízo da 82ª Vara do Trabalho do Rio de Janeiro. Ainda que o preço alcançado na arrematação do bem seja insuficiente para a quitação do débito tributário, o arrematante não poderá ser responsabilizado pela dívida, permanecendo o executado obrigado pelo pagamento de eventual débito remanescente. 6. Impossibilidade de redirecionamento da execução fiscal. 7. Sentença que se anula, permanecendo no polo passivo o antigo proprietário do bem imóvel. 8. DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA ANULAR A SENTENÇA
STJ – REsp: 1674305 SP 2017/0115689-1, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 22/08/2017, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/10/2017
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. ART 130 DO CTN. 1. A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que, nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública, eventuais débitos tributários incidentes sobre ele estão sub-rogados no preço da arrematação, por força do artigo 130, parágrafo único, do CTN, não sendo possível a responsabilização do adquirente por valores referentes a tributos pendentes relativos ao imóvel arrematado. 2. Recurso Especial não provido.
6 – Entretanto, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a única hipótese de o arrematante ser responsabilizado pelo pagamento dos débitos tributários que recaem sobre o imóvel ocorre quando no edital de leilão houver expressa previsão nesse sentido.
7 – De todo o exposto, conclui-se que, independente da existência de saldo do preço pago pelo arrematante, finda a arrematação do imóvel, não se pode imputar ao adquirente qualquer responsabilidade tributária, conforme a literalidade do parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional, cuja regra é excepcionada, tão somente, quando o edital de leilão adotar disposição diversa.
