O escritório de advocacia imobiliária e leilão de imóveis Cataldo Siston, tem uma equipe de advogados com mais de 16 anos de experiência na área de leilões imobiliários. Todo o aprendizado adquirido durante esse período permitiu desenvolver uma metodologia de trabalho assertiva, que já garantiu a arrematação de mais de 700 imóveis em leilão, sem nenhum perdido.
Nosso método de trabalho se divide em 4 etapas:
1ª – Identificação das oportunidades;
2ª – Estudo de viabilidade jurídica;
3ª – Participação no dia do leilão;
4ª – Assessoria jurídica após a arrematação.
1ª – IDENTIFICAÇÃO DAS OPORTUNIDADES:
O Escritório Cataldo Siston possui 02 (dois) advogados focados na identificação das próximas oportunidades de imóveis a serem leiloados. Todos os imóveis em leilão são colocados no portal do nosso site, que é diariamente atualizado, para que os nossos clientes não precisem perder tempo procurando nos sites de vários leiloeiros, instituições financeiras ou tribunais.
Assim, para sua comodidade, tudo que está disponível no mercado do Rio de Janeiro você pode facilmente encontrar no nosso portal, que funciona como uma espécie de “google dos leilões imobiliários”.
2ª – ESTUDO DE VIABILIDADE JURÍDICA
Os nossos clientes selecionam os imóveis em leilão que possuem interesse em arrematar. A partir dessa seleção, realizamos uma criteriosa análise jurídica do processo judicial ou do procedimento extrajudicial que levou o imóvel a leilão, e também apuramos todas as dívidas que possam aderir ao bem, para garantir que o imóvel será vendido totalmente livre e desonerado de débitos, e sem nenhuma pendência.
O estudo de viabilidade jurídica é o ponto chave de uma arrematação bem-sucedida, pois é através dele que são eliminados os riscos da aquisição do imóvel leiloado, que variam desde a sua posterior anulação, até a possível responsabilização do arrematante por dívidas do executado, o antigo proprietário do bem.
A título de exemplo, vamos supor que um imóvel esteja sendo leiloado em decorrência de dívidas condominiais, e o executado/devedor tenha prometido vender esse imóvel para um terceiro. Esse terceiro deve, necessariamente, ser intimado da penhora do imóvel, assim como das datas do leilão, com 05 dias de antecedência, sob pena de a arrematação ser posteriormente anulada. Essa é uma das inúmeras hipóteses de vício processual que pode acarretar o desfazimento da arrematação.
Agora, vamos supor que esse imóvel possua uma hipoteca registrada na sua matrícula. Caso o credor hipotecário não seja intimado das datas do leilão com 05 dias de antecedência, essa dívida hipotecária pode não ser extinta pela arrematação, de modo que o adquirente poderá ser responsabilizado pelo pagamento. Nessa hipótese, o arrematante, além de adquirir o imóvel, também vai adquirir uma dívida, que, em alguns casos, pode até ser superior ao valor do bem.
Outra questão de suma importância é verificar se todos os credores com penhoras anteriormente averbadas na matrícula do imóvel foram devidamente cientificados do leilão judicial. Isso porque, a alienação sem essa providência impossibilitará que as penhoras sejam canceladas em decorrência da arrematação e, consequentemente, o imóvel será transferido ao arrematante com esses gravames; ou seja, o arrematante não receberá o bem de forma livre e desembaraçada.
Por tais motivos, dentre inúmeros outros, é extremamente perigoso confiar em um estudo de viabilidade jurídica realizado por “especialistas” de ocasião, que desde o ano de 2019 começaram a proliferar na internet, inclusive, vendendo cursos, mesmo sem possuir uma séria e comprovada experiência na área de leilão de imóveis, o que é muito preocupante para a integridade sistêmica desse mercado.
Ainda, há aqueles “especialistas” que insistem na narrativa de que apenas o estudo do edital de leilão bastaria para averiguar a segurança jurídica de um leilão judicial ou extrajudicial. Esse relato se revela extremamente irresponsável, uma vez que o edital de leilão somente descreve as informações básicas do leilão, tais como a descrição do imóvel, os gravames que constam na sua matrícula, o valor da avaliação, o valor do lance mínimo, entre outros, sem trazer qualquer explicação quanto aos atos processuais e procedimentais que levaram o imóvel a leilão.
Vale dizer que não existe uma fórmula pronta de análise quando se trata de leilões de imóveis. Cada caso é um caso (único), com suas peculiaridades. Contudo, podemos afirmar que existe 02 (dois) pontos comuns que devem ser muito estudados em todos os casos – os atos de comunicação processual (das partes e terceiros interessados) e o concurso de credores, que são primordiais para assegurar que o
arrematante não seja responsabilizado por dívidas atreladas ao imóvel, e que o bem lhe será transferido sem qualquer restrição, isto é, livre e desembaraçado.
Esses dois pontos de análise, por exemplo, só podem ser seguramente esclarecidos por meio do estudo do processo que levou o imóvel a leilão e de todos os processos dos credores do executado, que também vieram a penhorar o mesmo imóvel. Por isso, a fim de alcançar a máxima segurança jurídica da arrematação, fazemos uma auditoria jurídica detalhada de todos os processos que envolvem o
devedor e o imóvel a ser leiloado.
Se o estudo de viabilidade jurídica do leilão imobiliário for positivo, indicamos a arrematação ao nosso cliente. Se o estudo for negativo, explicamos os riscos inerentes ao leilão solicitado, recomendando que não seja efetuada a arrematação.
3ª – PARTICIPAÇÃO NO DIA DO LEILÃO
Com o nosso estudo de viabilidade jurídica positivo, indicamos a arrematação do imóvel escolhido pelo nosso cliente, e passamos a ajudá-lo a se inscrever no site do respectivo leiloeiro, para possa que ele possa participar do leilão, juntamente com um dos nossos advogados. Essa participação conjunta pode ser presencial ou por meio eletrônico, da forma que melhor atender os interesses do cliente.
Iniciado o leilão, na data e hora previamente estipulados no edital de leilão, será o licitante vencedor aquele que oferecer o maior valor acima do lance mínimo estipulado. Na 1ª data o valor mínimo é o valor da avaliação judicial; na 2ª data o valor mínimo é até 50% abaixo da avaliação judicial, que é feita por um Oficial de Justiça.
Se o nosso cliente for o licitante vencedor, passamos a assessorá-lo na assinatura do auto de arrematação, que é o documento destinado a formalizar a venda do imóvel leiloado. Verificamos se os termos em que ocorreu a alienação judicial estão devidamente descritos e, caso necessário, pedimos que reajustes sejam feitos.
A seguir, enviamos ao cliente a guia de depósito do valor da arrematação. Esse valor fica depositado em conta bancária judicial, que é atrelada ao respectivo processo, e controlada pelo juízo que determinou a realização do leilão.
O depósito integral do valor da arrematação deve ser feito em até 24 h da data do leilão. Em alguns casos, pode haver estipulação em sentido diverso, determinando-se o pagamento de 30% do valor da arrematação em até 24h, e os 70% restantes em até 15 dias.
Essas formas de pagamento estão descritas no edital de leilão, e temos o cuidado de sempre informá-las aos nossos clientes, a fim de que possam se programar com tranquilidade.
4ª – ASSESSORIA JURÍDICA APÓS A ARREMATAÇÃO.
É nesse momento que fica mais evidenciada a qualidade técnica dos nossos advogados especialistas em leilão de imóveis, que ingressão no processo, em nome do arrematante, com o objetivo de alcançar, o mais rápido possível, a desocupação do imóvel e a regularização do registro do título de propriedade, de forma livre e desembaraçada de débitos e gravames.
A título de exemplo, adotamos as seguintes medidas:
• Resposta à eventual impugnação à arrematação:
É comum que o executado, o antigo proprietário do imóvel, tente anular a arrematação, alegando a existência de algum vício no processo. No entanto, como fazemos uma análise prévia do processo e prevemos eventuais recursos que podem ser apresentados pelo executado, conseguimos debelar com mais assertividade qualquer tentativa desse tipo.
• Resposta e/ou interposição de qualquer recurso ou medida, tanto judicial quanto administrativa, necessária à conclusão eficaz da arrematação;
• Levantamento, reserva e pagamento dos débitos incidentes sobre o imóvel arrematado;
• Elaboração do requerimento de expedição do mandado de imissão na posse do imóvel, assim como cumpri-la juntamente com o Oficial de Justiça
• Elaboração dos requerimentos para que sejam expedidos a Carta de Arrematação e os ofícios de cancelamento de penhoras e hipotecas e efetuar os respectivos registros junto ao cartório imobiliário competente.
Em síntese, a assessoria jurídica do Cataldo Siston Advogados cuida de todos os serviços judiciais, extrajudiciais e comerciais para que o imóvel esteja em seu nome, sem qualquer pendência, pronto para morar, alugar e/ou vender.
A única preocupação do nosso cliente é escolher o imóvel que pretende arrematar. Nós cuidamos de absolutamente tudo.
