Tradicionalmente, o mercado de crédito imobiliário utiliza a TR (Taxa Referencial) para corrigir o financiamento realizado, que está zerada desde 2017. Entretanto, no dia 20/08/2019, a Caixa Econômica Federal anunciou uma nova modalidade de financiamento imobiliário, cujo crédito é corrigido pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medidor oficial da inflação do País, que atinge o acumulado anual de 2,49%, até setembro/2019, com projeção do Banco Central para 3,65%, até o final do ano.
Os contratos de financiamento da Caixa corrigidos pela inflação (IPCA) terão taxas de juros que variam do mínimo de 2,95% ao ano (mais IPCA) até o máximo de 4,95% ao ano (mais IPCA), a depender de inúmeros fatores, tais como, o nível de relacionamento do cliente com o banco, do valor da entrada e do período de financiamento.
Nessa nova modalidade, os contratos terão o prazo máximo de 30 anos (360 meses), e o financiamento não poderá ultrapassar 80% do valor do imóvel, de forma que o valor mínimo de entrada é de 20% do preço do bem. Ademais, o pagamento das prestações mensais não pode comprometer mais do que 20% da renda do cliente, tratando-se de financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC)
Por sua vez, os financiamentos imobiliários da Caixa Econômica corrigidos pela Taxa Referencial (TR) possuem juros que variam entre 8,5% e 9,75% ao ano (mais TR), os quais serão reduzidos, a partir de 14/10/2019, para o mínimo de 7,5% e máximo de 9,5% ao ano (mais TR), em decorrência dos bancos privados terem diminuído suas respectivas taxas de juros, diante do novo cenário econômico, em que a taxa básica de juros (Selic) atingiu o seu menor patamar histórico, de 5,5% ao ano.
Nesses financiamentos atrelados à TR, o prazo pode ser contratado em até 35 anos, permitindo-se que o financiamento atinja até 90% do valor do imóvel, e o pagamento das prestações mensais pode comprometer até 30% da renda daquele que utiliza o empréstimo.
Vamos ver o cenário comparativo atual das modalidades de financiamento imobiliário
| Conjunturas | Juros + IPCA | Juros + TR |
| Juros Variáveis | 2,95% a 4,95% | 8,5% a 9,75%
7,5% a 9,5% (a partir de 14/10/2019) |
| Indexador | 3,65% (projetado/2019) | 0% |
| Prazo máximo (SAC) | 30 anos | 35 anos |
| Limite de financiamento | 80% do valor do imóvel | 90% do valor do imóvel |
| Renda comprometida | 20% da renda | 30% da renda |
| Risco | Variações na inflação | Variações na TR |
A grande vantagem dessa linha de financiamento corrigida pela inflação (IPCA) é a possibilidade de os juros ficarem mais baixos, e consequentemente, as prestações mensais serem menores, de modo que um maior número de consumidores terá acesso ao financiamento imobiliário, e outros poderão adquirir imóveis de valor mais elevado.
No entanto, o indicador da inflação (IPCA) é bem mais volátil e imprevisível do que a TR. Apesar da inflação atualmente estar controlada e baixa, sem sinais de grandes variações para os próximos anos, não há como prever como a mesma se comportará daqui a 20 ou 30 anos. Dessa maneira, sabendo-se que, conforme haja aumento da inflação diminui-se a vantagem dos contratos atrelados ao IPCA, essa linha de financiamento é bastante arriscada para operações de longo prazo.
Portanto, a opção pelo IPCA tende a ser melhor para financiamentos de curto prazo e a médio prazo (até 10 anos), a fim de que o consumidor tenha maior segurança quanto à sua capacidade de pagamento da prestação.
A Taxa Referencial (TR) é historicamente mais previsível e menos volátil do que a inflação (IPCA), e atualmente está zerada, sem estimativa de que saia desse patamar, de forma que o valor do empréstimo vai reduzindo paulatinamente com o pagamento das prestações mensais, diferentemente do IPCA, em que as parcelas são corrigidas mensalmente, a depender da inflação.
Essa tradicional linha de financiamento (TR) tende a ser a melhor opção para financiamentos de longo prazo, diante da menor volatilidade das prestações, o que gera maior previsibilidade quanto à capacidade de pagamento.
Cuidados que devem ser tomados antes de contratar um financiamento imobiliário
O principal cuidado a ser tomado é em relação à variação da inflação no período do financiamento contratado, atentando-se para o histórico do IPCA no país, que se encontra atipicamente baixo. Assim, considero que o IPCA seja mais seguro e vantajoso para os consumidores que contratarem um financiamento imobiliário de curto a médio prazo, sendo a dívida quitada em até 10 anos.
O consumidor deve fazer uma análise comparativa entre o risco de maior volatilidade e o benefício da menor mensalidade (IPCA), ou entre a segurança da baixa volatilidade e o ônus da maior mensalidade (TR).
Crescimento do Mercado Imobiliário:
O motivo dessa nova modalidade de financiamento imobiliário é aumentar a oferta de crédito, abrindo espaço para a diminuição do custo do financiamento. A tendência é que os bancos privados também passem a oferecer essa nova modalidade, estimulando concorrência, que provocará a queda dos juros, em benefício dos consumidores, os quais poderão pagar prestações menores.
Desse modo, com a diminuição do custo do financiamento e a expansão da oferta de crédito, haverá uma maior procura pela aquisição de imóveis, ou seja, estimula-se as vendas, aumentando o número de lançamentos e reduzindo o estoque de usados. Ainda com dúvidas? Entre em contato e agende uma reunião com nossa equipe de advogados imobiliários especialistas.
