Atualmente, a prática de aluguel por temporada de apartamentos em condomínios edilícios residenciais vem causando forte debate jurídico, sendo objeto de inúmeras divergências doutrinárias e jurisprudenciais.
Por um lado, entende-se que a locação por temporada, com elevada rotatividade, consiste em atividade de hotelaria (serviço de hospedagem) dentro de condomínio edilício, o que desvirtuaria a sua natureza, porquanto a convenção proíbe o uso de unidade residencial para fins comerciais. Também se entende que a alta rotatividade de pessoas compromete a segurança, o sossego e o dia a dia dos demais moradores. Vejamos:
TJ-RJ – AI: 00604816520168190000, Relator: Des(a). FABIO DUTRA, Data de Julgamento: 11/07/2017, PRIMEIRA C MARA CÍVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA DETERMINAR QUE A RÉ SUSPENDA A ATIVIDADE COMERCIAL EXERCIDA NO IMÓVEL. AGRAVANTE SUSTENTA INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO À LOCAÇÃO POR TEMPORADA NO REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO. A LOCAÇÃO POR TEMPORADA SE DISTINGUE DO CONTRATO DE HOSPEDAGEM JUSTAMENTE PELO OFERECIMENTO DOS DENOMINADOS SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM. HÁ ELEMENTOS QUE EVIDENCIAM QUE A AGRAVANTE NÃO REALIZA SIMPLES LOCAÇÕES POR TEMPORADA, MAS SIM EXPLORA SUA UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS, EXERCENDO ATIVIDADES TÍPICAS DE HOTELARIA. O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO ESTABELECE EXPRESSAMENTE A FINALIDADE RESIDENCIAL DOS APARTAMENTOS. EXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA EVIDENCIADO PELA GRANDE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS ESTRANHAS NO EDIFÍCIO, UMA VEZ QUE ALUGAM O APARTAMENTO POR POUCOS DIAS, COMO OCORRE EM HOTÉIS, OCASIONANDO PARA OS CONDÔMINOS SENSAÇÃO DE INSEGURANÇA. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
Por outro lado, defende-se que o aluguel por temporada de apartamentos é expressamente prevista pelo art. 48 da lei de locações (lei nº 8.245/91), sendo contratada por prazo não superior a 90 dias para residência temporária do locatário, de forma que não altera a destinação residencial da unidade imobiliária. Nesse sentido:
TJ-RJ – APL: 01075534520168190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 13 VARA CIVEL, Relator: CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA, Data de Julgamento: 27/09/2017, SEXTA C MARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2017
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO POR TEMPORADA. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA RÉ A ABSTER-SE DE UTILIZAR A SUA UNIDADE HABITACIONAL OU OUTRAS QUE ADMINISTRA NO CONDOMÍNIO AUTOR, POR TEMPORADA OU HOSPEDAGEM, QUE NÃO SEJA ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL, NA FORMA PERMITIDA NA CONVENÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. CONVENÇÃO QUE PERMITE A LOCAÇÃO POR TEMPORADA, SE TIVER FIM RESIDENCIAL. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUTOR QUE NÃO COMPROVOU FINALIDADE DIVERSA. MANUTENÇÃO DO JULGADO. HONORÁRIOS RECURSAIS, FIXADOS CONSOANTE A REGRA DO ART. 85, § 11 DO NCPC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
Ademais, sustenta-se que o proprietário, nos termos dos artigos 1228 e 1.335, do Código Civil, tem o direito de usufruir o bem, inclusive locando a terceiros, por temporada, não podendo tal direito ser limitado pela convenção nem pelo regimento interno do condomínio, sob pena de indevida interferência e restrição no direito exclusivo de propriedade do condômino. Ex vi:
TJ-PR – APL: 16024330 PR 1602433-0 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 23/02/2017, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2002 03/04/2017
DECISÃO: ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA – MULTA APLICADA AO CONDÔMINO – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE – LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA EXPRESSAMENTE PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL OU DESVIO DE FINALIDADE – SENTENÇA MANTIDA RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO
Nessa linha, entendemos que o proprietário possui o legítimo direito de usufruir do seu bem como pretender, inclusive, locando-o pelo período que for, desde que respeitada a natureza residencial do condomínio. Todavia, esse direito deve ser exercido segundo à sua função social, de forma que prevaleça o interesse comum ao individual, impondo-se limitações em prol do sossego, da saúde e segurança dos demais condôminos, tudo a ser considerado diante dos fatos concretos. Ainda possui dúvidas? Entre em contato conosco e obtenha uma assessoria jurídica especializada.
