Primeiro Leilão
26/09/2022
Valor mínimo
R$ 10.400.000,00
Segundo leilão
03/10/2022
Valor mínimo
R$ 5.200.000,00
Apartamento 301 situado na Avenida Delfim Moreira, nº 90, Condomínio do Edifício Rocha Miranda, Leblon, RJ
Tipo
Apartamento
Andar
Área Edificada
295 m²
Vagas
4
Quartos
A possibilidade de adquirir imóveis por preços fortemente descontados (até pela metade do seu valor) faz com que esse tipo de investimento imobiliário seja altamente vantajoso para quem deseja lucrar com a revenda ou locação, e também para aqueles que almejam comprar a casa própria ou melhorar o padrão residencial.
1
Alta rentabilidade na revenda ou locação
2
Compra da moradia por valor muito abaixo do mercado
3
Segurança jurídica do investimento, se bem assessorado
Os riscos inerentes aos leilões imobiliários caracterizam-se pela eventual demora na finalização da arrematação, que se dará com a transferência da posse e da propriedade do imóvel, e pela posterior anulação do leilão realizado, que poderá ocorrer caso seja verificado algum vício no processo judicial ou no procedimento extrajudicial que levou o imóvel a leilão.
Os leilões de imóveis possuem procedimentos definidos em lei. Portanto, é extremamente importante destacar que o principal fator de sucesso desse investimento é jurídico, motivo pelo qual somente um escritório de advocacia extremamente especializado e experiente na área consegue prover a necessária segurança jurídica e financeira de toda a operação, que inicia com o estudo prévio de viabilidade jurídica (due diligence) e só termina com a entrega da posse e da propriedade do imóvel ao arrematante, de forma livre e desembaraçada de débitos.
Estudo de viabilidade jurídica do leilão imobiliário
Acompanhamento na realização dos lances e assinatura do Auto de Arrematação
Desocupação do imóvel, regularização e registro do título de propriedade
Tratando-se de leilão judicial, a imissão na posse do imóvel pelo adquirente é consequência natural da arrematação e ocorre mediante determinação judicial nos próprios autos da execução, sem que haja necessidade de propositura de outra ação para esse fim.
No caso de leilão extrajudicial de imóvel que esteja ocupado, o arrematante deverá ajuizar uma ação de imissão na posse, que, nos termos da lei de alienação fiduciária, assegura ao arrematante o direito de ser liminarmente imitido na posse do imóvel em até 60 dias, desde que comprove o registro da propriedade junto ao RGI.
O pagamento da arrematação no leilão judicial é feito mediante depósito judicial, em conta vinculada ao processo, com o respectivo valor sendo corrigido monetariamente até a transferência da posse e da propriedade ao arrematante. Caso haja anulação do leilão, esse valor é devolvido com todas as devidas correções.
Por regra, esse depósito deve ser feito à vista, em até 24h após a arrematação. No entanto, em alguns casos, pode ser estipulado o pagamento de 30% à vista e os 70% restantes em até 15 dias.
Os débitos de condomínio vencidos até a data da arrematação devem ser pagos com o preço do lance vencedor.
Ultimamente, temos conseguido fazer com que os débitos condominiais vencidos após a data da arrematação, até a data da imissão na posse, também sejam quitados com o produto da própria arrematação, através da aplicação, por analogia, do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que, tratando do tema por ocasião da negociação de imóveis na planta, decidiu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promitente comprador.
A arrematação extingue a hipoteca, desde que o credor hipotecário seja intimado da alienação judicial com até 05 dia de antecedência. Nesse caso, o juiz da execução determinará a baixa do gravame nos autos em que ocorreu a arrematação, e o credor hipotecário deverá buscar satisfazer o seu crédito junto ao preço pago no leilão, observando a sua ordem de preferência em relação aos demais credores.
Tratando-se de leilão judicial de imóvel, o arrematante não tem nenhuma responsabilidade pelos débitos tributários de IPTU que recaem sobre o bem arrematado, sendo certo que o produto da alienação, por sub-rogação, deve solver a dívida tributária, conforme prevê o paragrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional. Em outras palavras, a sub-rogação do crédito tributário de IPTU deve ser realizada sobre o preço pago pelo arrematante, cabendo ao Município habilitar seu crédito junto ao Juízo em que ocorreu a arrematação do imóvel.
Os leilões de imóveis possuem procedimentos definidos em lei. Caso a arrematação do imóvel seja precedida de um exaustivo estudo de viabilidade jurídica, realizado por um escritório de advocacia imobiliária altamente especializado, pode-se assegurar que não haja risco de perda do capital investido, sendo certo que a aquisição de imóveis em leilões judiciais configuram-se como forma originária de aquisição de propriedade, de modo que o direito de propriedade, na origem, vem para o titular imaculado de eventuais vícios que pudessem existir em relações jurídicas anteriores.
Enquanto nas tradicionais formas de transferência da propriedade imobiliária, o ITBI é calculado com base no valor venal arbitrado pelo respectivo Município, na específica hipótese de alienação de imóvel em leilão judicial, o seu valor venal, inclusive para recolhimento do ITBI, corresponde ao valor pelo qual o bem foi arrematado.
Definitivamente sim. Vale muito a pena para investidores que almejem alta rentabilidade com a revenda ou locação, bem como para aqueles que querem comprar sua moradia por preço fortemente descontado. Contudo, investir em imóveis através de leilão não é para leigos, sendo certo que o sucesso do investimento depende de uma assessoria jurídica de excelência, que garanta a segurança de toda a operação.
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