A imissão na posse em leilões de imóveis, seja extrajudiciais ou judiciais, é algo que suscita muitos questionamentos por parte dos licitantes ou interessados em participar desta modalidade de aquisição. Nesse contexto, é importante esclarecer que a imissão na posse refere-se ao processo de expressão documental pelo juiz, confirmando que o bem arrematado pertence ao arrematante. Isso possibilita, então, a desocupação do antigo proprietário ou devedor.
Neste artigo, vamos esclarecer este assunto e abordar as principais dúvidas sobre o processo de imissão na posse, permitindo que você realize uma arrematação segura e livre de dúvidas. Confira.
Como ocorre a imissão na posse nos leilões de imóveis judiciais
A imissão na posse em leilões de imóveis judiciais ocorre por determinação do juiz de direito do processo em que ocorreu a arrematação, ou seja, o arrematante não precisa entrar com uma ação para ser imitida a posse do imóvel. Essa imissão na posse ocorre dentro dos autos em que ocorreu a arrematação.
Nesse caso, o arrematante ao adquirir um imóvel por um leilão judicial, através do seu advogado, entra no processo como terceiro interessado e a partir daí ele é intimado de todos os atos processuais, respondendo a eventuais impugnações; após todo processo, é expedido um mandado de imissão na posse do imóvel.
Uma dúvida comum é: “o imóvel estará desocupado após a expedição do mandado de imissão na posse?” e a resposta para essa pergunta é: nem sempre. No entanto, nos leilões judiciais, não importa se o imóvel está ocupado ou não; a transferência da posse para o arrematante é feita mediante ordem judicial, a ser cumprida pelo advogado do arrematante junto com o oficial de justiça, para que ele entre no imóvel. Dessa forma, o antigo proprietário é obrigado a desocupá-lo sem a necessidade de uma ação adicional.
Como ocorre a imissão na posse nos leilões de imóveis extrajudiciais
Na grande maioria dos leilões de imóveis extrajudiciais, os imóveis estão ocupados. Nesse caso, é preciso que o arrematante entre com uma ação específica de imissão na posse, diferente dos leilões judiciais, que é um processo em conjunto aos trâmites da arrematação. Contudo, só é necessário entrar com esta ação para a imissão na posse em leilões de imóveis extrajudiciais se o imóvel arrematado estiver ocupado.
Quanto tempo demorar a desocupação de um imóvel após o leilão?
A dúvida dos arrematantes em geral é: “quanto tempo demora a imissão? Será que pode haver risco de eu não conseguir a posse do imóvel que está ocupado?” O que podemos dizer é o seguinte: estando ocupado ou não, o imóvel precisa ter essa transferência da posse mediante ordem judicial para que você possa adentrar nele. Tanto nos leilões judiciais, quanto nos extrajudiciais, esse não costuma ser um processo tão demorado. No entanto, os trâmites variam de caso para caso, de forma que não dá para determinar um prazo definido.
Em nosso escritório, temos uma média aproximada de 6,2 meses, de acordo com os mais de 900 imóveis que nós já arrematamos com sucesso.
O que a lei prevê é que a desocupação do imóvel adquirido em leilão, mediante aprovação da ação de imissão na posse, deve ser feita mediante decisão liminar em 60 dias. Também pode ocorrer de o advogado do arrematante conseguir negociar a desocupação do imóvel de forma amigável junto com o devedor (antigo proprietário). No entanto, essa é uma situação que não pode ser garantida.
Boa parte das vezes, em nossos mais de 18 anos de experiência com leilões de imóveis, conseguimos a desocupação sem a necessidade de realizar essa imissão junto ao oficial de justiça.
Existe possibilidade de impugnação da posse de um imóvel arrematado em leilão?
Uma possibilidade que pode ocorrer é a seguinte: em alguns casos, a imissão na posse em leilões de imóveis pode ser impedida se o processo não for estudado detalhadamente antes da participação do licitante no leilão. Por exemplo, se um imóvel for arrematado e esse imóvel tiver usufruto, o usufruto é transferido junto com a arrematação.
Neste caso, a imissão na posse não será conferida ao arrematante. É importante destacar que usufruto é o mesmo que uso vitalício, ou seja, o antigo proprietário tem o direito de permanecer no imóvel até o falecimento. Por isso, é muito importante estudar o processo antes para saber se há alguma situação dessa natureza.
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Por conseguinte, a imissão na posse em leilões de imóveis e a desocupação de um imóvel não é um “bicho de sete cabeças”, esse é apenas um dos diversos mitos sobre leilões de imóveis. A importância de uma análise jurídica detalhada do processo que levou o imóvel a leilão antes da participação do licitante é fundamental para que se saiba exatamente onde se “está pisando”, ou seja, as possíveis burocracias que podem surgir no desenrolar do leilão.
Para garantir o sucesso da sua arrematação, recomendamos a assistência jurídica especializada em leilões de imóveis do escritório de advocacia imobiliária Cataldo Siston. Nosso escritório está comprometido em analisar minuciosamente cada processo dos leilões judiciais e extrajudiciais, visando tornar sua arrematação segura, eficiente e ágil. Dessa forma, você poderá conquistar sua nova propriedade sem ficar preso na burocracia e com a possibilidade de obter descontos de até 50% sobre o valor de avaliação.
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