Matéria publicada no Estadão
Lançada em agosto pela Caixa, a linha de crédito imobiliário indexada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, principal indicador inflacionário do País) já movimentou, até a primeira semana de outubro, cerca de R$ 1,96 bilhão, com 9.850 operações contratadas, segundo informações do próprio banco. A ótima performance vem chamando a atenção de outras instituições, como Bradesco e Itaú, que já anunciaram que também passarão a oferecer linhas de crédito para imóveis atreladas ao indexador inflacionário. Mas, será que é um bom negócio financiar um imóvel com inclusão do IPCA?
O advogado de direito imobiliário e leilões, Raphael Siston, explica que a grande vantagem do novo produto é que, na atual conjuntura nacional, os juros ficam mais baixos e, consequentemente, as prestações mensais menores. Ou seja, mais pessoas podem ter acesso ao financiamento imobiliário ou até mesmo poderão adquirir imóveis de valor mais elevado. No entanto, o IPCA é bem mais volátil e imprevisível do que a Taxa Referencial (TR), modalidade predominante no mercado.
Apesar de a inflação atualmente estar controlada e baixa, sem sinais de grandes variações para os próximos anos, não há como prever o comportamento da taxa daqui a 20 ou 30 anos. “Dessa maneira, sabendo-se que, conforme haja aumento da inflação diminui-se a vantagem dos contratos atrelados ao IPCA, essa linha de financiamento é bastante arriscada para operações de longo prazo. Portanto, a opção pelo IPCA tende a ser melhor para financiamentos de curto prazo e médio prazo (até 10 anos), a fim de que o consumidor tenha mais segurança quanto à sua capacidade de pagamento da prestação”, afirma Siston.
IPCA x TR
O mercado de crédito imobiliário tradicionalmente utiliza a TR para corrigir o financiamento realizado. A nova modalidade da Caixa corrige o crédito pelo índice inflacionário, que atingiu o acumulado anual de 2,49% até setembro/2019, com projeção do Banco Central para 3,65% até o final do ano. Os contratos de financiamento corrigidos pelo IPCA terão taxas de juros que variam do mínimo de 2,95% ao ano (mais IPCA) até o máximo de 4,95% ao ano (mais IPCA), a depender de inúmeros fatores, tais como o nível de relacionamento do cliente com o banco, do valor da entrada e do período de financiamento.
Neste tipo de acordo, os contratos terão o prazo máximo de 30 anos (360 meses) e o financiamento não poderá ultrapassar 80% do valor do imóvel, de forma que o valor mínimo de entrada é de 20% do preço do bem. Além disso, o pagamento das prestações mensais não pode comprometer mais do que 20% da renda do cliente, tratando-se de financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
Por sua vez, os financiamentos imobiliários da Caixa corrigidos pela TR possuem juros que variam entre 8,5% e 9,75% ao ano (mais TR), os quais serão reduzidos, a partir de 14 de outubro, para o mínimo de 7,5% e máximo de 9,5% ao ano (mais TR), em decorrência dos bancos privados terem diminuído seus juros também, já que a taxa básica de juros (Selic) atingiu o seu menor patamar histórico, de 5,5% ao ano. Nesses financiamentos atrelados à TR, o prazo pode ser contratado em até 35 anos, permitindo-se que o financiamento atinja até 90% do valor do imóvel e o pagamento das prestações mensais pode comprometer até 30% da renda daquele que utiliza o empréstimo.
“A Taxa Referencial é historicamente mais previsível e menos volátil do que a inflação (IPCA) e atualmente está zerada, sem estimativa de que saia desse patamar, de forma que o valor do empréstimo vai reduzindo paulatinamente com o pagamento das prestações mensais, diferentemente do IPCA, em que as parcelas são corrigidas mensalmente, a depender da inflação. Essa tradicional linha de financiamento (TR) tende a ser a melhor opção para financiamentos de longo prazo, diante da menor volatilidade das prestações, o que gera maior previsibilidade quanto à capacidade de pagamento”, esclarece Raphael.
Luiz Octávio Rocha Miranda, outro bacharel especializado no mercado imobiliário, declara ainda que mesmo com as projeções atuais para a inflação de 3,90% para 2020, é impossível saber como estará o IPCA em períodos mais longos. Em 2015, por exemplo, ficou em 10,67%. “Em outras palavras, o comprador assume um novo risco. Se a inflação disparar, as parcelas do financiamento disparam junto”, avisa Miranda.
Segundo Luiz, um estudo realizado pelo JPMorgan aponta ainda que, se as parcelas (pelo IPCA) começam mais suaves, a dívida total do mutuário tende a subir nessa nova modalidade de crédito. “Utilizando as médias do IPCA e da TR dos últimos anos, eles calcularam que o valor total pago ao final das prestações pode ser cerca de 3% maior do que no financiamento que segue a TR”, conta ele.
